Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2015 по делу № А65-21616/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» (с. Биляр-Озеро, Республика Татарстан) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (г. Казань) о признании незаконным отказа во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка и обязании внести соответствующую запись
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Гайнуллина Рамиса Котдусовича (г. Нурлат, Республика Татарстан),
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» (далее - общество «Агрофирма «Южная») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконными действий Нурлатского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра), выразившихся в отказе во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, общей площадью 2 349 000 кв. м по адресу: Республика Татарстан, Нурлатский район, Новоиглайкинское сельское поселение, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Р.К., правом аренды в пользу заявителя на основании договора от 26.10.2009 № 1 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и соглашения о передаче прав аренды от 19.04.2010 № 4/04-10.
Также заявлено требование об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о таком обременении.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015, заявленные требования удовлетворены, суд обязал Управление Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении спорного земельного участка, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Р.К., правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная».
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2015 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления общества «Агрофирма «Южная» отказано.
Общество «Агрофирма «Южная» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении доводов общества «Агрофирма «Южная» по материалам истребованного дела установлены основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.10.2009 на состоявшемся общем собрании собственников земельных долей большинством голосов участников общей долевой собственности принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нурлатский район, хозяйство СХК «Рассвет», в аренду КФХ «Гайнуллин А.К.» на срок - 49 лет. Одним из голосующих за передачу земельного участка в аренду являлся участник общей долевой собственности Сайфуллин Минсалих Шайхиевич.
По итогам общего собрания собственников земельных долей, оформленного протоколом от 22.10.2009 № 1, между крестьянско-фермерским хозяйством «Гайнуллин А.К.» и уполномоченным представителем участников общей долевой собственности земель Новоиглайкинского сельского поселения, действующей на основании доверенности от 24.10.2009 № 1 Яруллиной Р.К., 26.10.2009 заключен договор № 1 аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в общей долевой собственности.
По соглашению от 19.04.2010 № 4/04-10 право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 от КФХ «Гайнуллин А.К.» передано обществу «Агрофирма «Южная», о чем в ЕГРП 26.05.2010 внесена запись регистрации № 16-16-35/008/2010-311.
Позже, 22.11.2012 Сайфуллин М.Ш., как участник общей долевой собственности и арендодатель по договору аренды, приобрел по договору купли-продажи земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения у других участников общей долевой собственности и арендодателей в количестве 44 человек земельные доли, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АМ № 081656 от 01.12.2012, в котором указано об обременении земельных долей правом аренды.
После межевания земельного участка и выдела в натуре принадлежащих ему долей, вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 16:32:000000:1597, общей площадью 2 349 000 кв. м. Право собственности Сайфуллина М.Ш. на выделенный земельный участок зарегистрировано 25.04.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АМ № 785002).
Общество «Агрофирма «Южная», являясь фактическим арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, а также вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, при отсутствии возражений собственника Сайфуллина М.Ш. добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по договору аренды, использовало земельный участок по прямому назначению, в полном размере выплачивая арендную плату.
В результате отчуждения Сайфуллиным М.Ш. земельного участка 16:32:000000:1597, его новым собственником 09.01.2014 стал Гайнуллин Р.К.
Общество «Агрофирма Южная» 19.08.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная» на основании договора аренды от 26.10.2009 № 1 и соглашения о передаче прав аренды от 19.04.2010.
Письмом от 26.08.2014 № 33-25-68/504 Управление Росреестра отказало обществу в регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, на основании пункта 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, находящегося в долевой собственности и используемого заявителем на основании договора аренды, ограничения (обременения) прав, возникших на основании указанного договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, не сохранились.
Полагая, что бездействием регистратора, выразившимся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная» нарушаются его права, заявитель обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015, заявленные требования удовлетворены, суд обязал Управление Росреестра внести запись в ЕГРП об обременении спорного земельного участка, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Р.К., правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная».
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2015 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления общества «Агрофирма «Южная» отказано.
Обращаясь в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, общество «Агрофирма «Южная», ссылаясь на положения статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), указывает, что выдел участниками долевой собственности из земельного участка своих долей в натуре не прекращает действие договора аренды, заключенного в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей.
Положения пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ допускают прекращение договора аренды в отношении выделенного в счет земельной доли или земельных долей земельного участка только в случае, если участник долевой собственности на общем собрании участников долевой собственности выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду. В таком случае участник долевой собственности, голосовавший на общем собрании участников долей против передачи земельного участка в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
Поскольку протоколом № 1 общего собрания собственников земельных долей от 22.10.2009 участники общей долевой собственности в количестве 405 человек, в том числе Сайфуллин М.Ш., в утвердительной форме выразили волю на заключение договора аренды с КФХ «Гайнуллин А.К.», переданного впоследствии по соглашению о передаче прав аренды от 19.04.2010 № 4/04-10 обществу «Агрофирма «Южная», реализация Сайфуллиным М.Ш. права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды с обществом «Агрофирма «Южная» в отношении выделенного участка.
Как считает заявитель, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), закрепляя преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков с лицом, осуществляющим их использование, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагают прекращения действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.
Статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.
При таких обстоятельствах, как указывает заявитель, поскольку общество «Агрофирма «Южная» является фактическим арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000203, а также вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, согласно договору аренды земельного участка, находящемуся в общей долевой собственности от 26.10.2009 № 1, Управление Росреестра обязано внести в ЕГРП запись об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная».
При этом заявитель жалобы исходит из того, что в соответствии с пунктом 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в случаях, предусмотренных Законом № 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 данного Закона регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что заключенный с обществом «Агрофирма «Южная» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000203 зарегистрирован в установленном порядке и спорный земельный участок на момент его приобретения Гайнуллиным Р.К. был обременен правом аренды в пользу заявителя, заявитель кассационной жалобы считает, что на основании пункта 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган в отсутствие сведений о прекращении в установленном порядке договора аренды должен перенести актуальные записи специальных частей подраздела III реестра об исходном земельном участке (в том числе записи об аренде и о сделке, на основании которой возникло обременение прав (о договоре аренды), в специальные части подраздела III разделов реестра, открытых на вновь образованные земельные участки.
При таких обстоятельствах заявитель полагает, что действия Управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная» противоречат нормам вышеприведенного законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
При названных обстоятельствах заявитель жалобы указывает на необоснованное неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении дела норм вышеприведенного законодательства.
С учетом изложенного, указанные доводы кассационной жалобы общества «Агрофирма «Южная» о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 10 ноября 2015 года, 13 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048 (подъезд 5).
Судья
Верховного Суда
Российской Федерации
Е. БОРИСОВА