В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы, полученные физическим лицом от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%.
Вместе с этим нормами главы 23 НК РФ установлено, что в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220 НК РФ):
– в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающей в целом 1 млн руб.
Обратите внимание, что вычет в общей сумме не более 1 млн руб. предоставляется по всем проданным в одном налоговом периоде объектам имущества, а не по каждому в отдельности (письма Минфина России от 23.03.2009 № 03-04-05-01/137, от 22.01.2009 № 03-04-05-01/18, № 03-04-05-01/17).
Данный вычет применяется только к доходам, полученным от продажи соответствующего имущества.
Вместо использования права на данный имущественный вычет, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов:
– в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории РФ квартиры, в размере фактически произведённых расходов, но не более 2 млн руб. без учёта сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на приобретение на территории РФ квартиры.
Напомним, что вычетом при приобретении жилья можно воспользоваться только один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости (абз. 20 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации Вы имеете право на вычет в размере не более 1 млн руб. при продаже собственного имущества.
Право на вычет в размере 1,5 млн руб. (стоимость приобретаемой квартиры), связанное с приобретением жилья, появится только если в этом или последующих периодах у Вас будут доходы, облагаемые по ставке 13%.
В данном случае такой доход у Вас возникнет при продаже комнат. Освободить этот доход полностью от налогообложения можно только если покупка имущества (получение его в собственность) состоится в том же налоговом периоде, что и продажа (письма Минфина России от 01.07.2009 № 03-04-05-01/509, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418, УФНС России по г. Москве от 16.03.2009 № 20-14/4/022859@).
Другими словами, в такой ситуации Вы сможете воспользоваться одновременно двумя имущественными вычетами, и сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, будет равна нулю.
Объясним почему. При продаже комнат Вы получите доход (1,5 млн руб.), облагаемый по ставке 13%, который Вы имеете право уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн руб.
То есть фактически налог необходимо будет уплатить с суммы в размере 500 000 руб. (1 500 000 – 1 000 000). Эту сумму Вы имеете право уменьшить на вычет, связанный с приобретением имущества (в данном случае это стоимость приобретаемой квартиры – 1,5 млн руб.). Однако при отсутствии в налоговом периоде иных доходов воспользоваться им вы сможете только в размере 500 000 руб.
Неиспользованный остаток вычета в размере 1 млн руб. переносится на последующие периоды, в которых налогоплательщиком будет получен доход, облагаемый по ставке 13%. В случае отсутствия в каком-либо периоде облагаемого дохода налогоплательщик вправе приостановить использование вычета (или его остатка) (п. 2 ст. 56 НК РФ). Для этого необходимо подать в налоговую инспекцию соответствующее заявление. С приостановлением использования вычета (его остатка) само право на вычет не прекращается (Письмо Минфина России от 28.07.2005 № 03-05-01-04/252). То есть налогоплательщик имеет право использовать остаток имущественного вычета в любом последующем периоде, в котором у него появится облагаемый по ставке 13% доход.
Если же продажа имущества произойдет в одном налоговом периоде, а приобретение - в следующем, то при продаже имущества необходимо будет уплатить в бюджет сумму налога в размере 65 000 руб. ((1 500 000 – 1 000 000) х 13%). А вычетом, связанным с приобретением имущества, Вы сможете воспользоваться только тогда, когда у Вас появится облагаемый доход.
Реализовать свое право на вычет (при продаже и (или) приобретении имущества) Вы сможете путём предоставления в налоговый орган по месту своего учёта (жительства) налоговой декларации по форме № 3-НДФЛ.
Напомним, что физические лица, получившие в течение налогового периода доходы от продажи собственного имущества, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учёта соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ).
За непредставление налоговой декларации в сроки, предусмотренные налоговым законодательством РФ, налогоплательщик привлекается к ответственности по ст. 119 НК РФ в виде взыскания штрафа в размере 5% от суммы, подлежащей уплате в бюджет, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 руб.