Возможно, потребуется, но при некоторых условиях. Покупка имущества с торгов по банкротству может принести много «сюрпризов». Когда вы приобретаете имущество таким способом (часто с большим дисконтом), в дальнейшем могут всплыть серьезные проблемы, на решение которых придется потратить как деньги, так и время. Проблемы могут появиться как из-за отсутствия исчерпывающей информации об объекте, которая должна быть раскрыта в публикациях о торгах, так и из-за того, что покупатель не стал осматривать продаваемое имущество и делать due diligence (полную юридическую проверку) имущества и возможных рисков.
В первую очередь надо разобраться и разрешить вопрос: а какой статус имеет данное строение? Часто права на постройки, которые на первый взгляд кажутся недвижимыми (например, деревянный бревенчатый дом), могут не подлежать государственной регистрации, а значит, и рассматриваться такой объект будет в ином статусе, с применением к нему абсолютно иных правовых последствий.
В статье 1 ГрК РФ разъяснены особенности деления объектов на капитальные и некапитальные. Так, к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт.
При рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта требует определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Ведь правильное определение правовой природы объекта и решит его дальнейшую судьбу (постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 по делу № А53-3598/2008, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу № А12-16577/2016, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2008 по делу № Ф08-1203/08).
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из общепринятого толкования этой нормы, то, что построено, но не прошло государственную регистрацию, не является объектом недвижимости в понимании гражданского законодательства. В том случае, если строение не было признано временным, начинает «работать» норма о самовольной постройке.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается:
-
здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
-
либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
А сама самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Таким образом, если у собственника земельного участка есть намерение оставить самовольную постройку за собой, он может это сделать, но при соблюдении трех условий:
-
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
-
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
-
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Тем не менее не следует забывать о том, что необходимо будет возместить расходы на постройку лицу, которое ее осуществило.
Совсем другая ситуация, если постройка будет признана некапитальным строением. Так, в соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
По смыслу ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» некапитальные строения не требуют государственной регистрации права собственности, так как не являются объектом недвижимости. К аналогичным выводам можно прийти и исходя из толкования ст. 131 ГК РФ.
Таким образом, под некапитальным объектом (движимой вещью) следует понимать временную постройку, которая не обладает прочной связью с землей, а ее перемещение возможно без несоразмерного ущерба ее назначению.
В случае если строение, возведенное на чужом земельном участке, имеет признаки некапитального объекта и его можно разобрать на части и перевезти, то собственность на это имущество сохраняется за тем, кому оно принадлежит. Собственник такого объекта имеет право вывезти его с территории чужого земельного участка.
Вопрос о компенсации новому собственнику земельного участка, на мой взгляд, следует разрешить следующим образом. В первую очередь это взыскание убытков, вызванных невозможностью использования земельного участка по назначению и извлечения из него прибыли в связи с тем, что на нем расположен чужой объект.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Кроме того, собственник земельного участка может потребовать денежные средства за услуги хранения такого объекта. Исходя из сложившейся судебной практики, само по себе отсутствие договора хранения в данном случае не имеет правового значения, поскольку согласно ст. 906 ГК РФ обязательства хранения могут возникать в силу закона и к ним применяются правила главы 47 ГК РФ, если законом не установлено иного (Определение ВАС РФ от 04.08.2011 по делу № А51-2218/2010).
В заключение заметим, что следует обратить внимание и на то, какая именно информация была указана в предложении о продаже имущества должника (ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»).
Важно понимать, имеется ли в сообщении о проведении торгов упоминание о наличии на земельном участке иного объекта — незарегистрированной постройки либо объекта некапитального строительства. В случае если объект появляется впервые в акте приема-передачи имущества, а ранее он нигде не фигурировал, новый собственник земельного участка вправе заявить убытки, причиненные из-за непредоставления надлежащей информации организатором торгов, в связи с некорректным опубликованием информации о торгах и/или указанием искаженной или неполной информации о составе реализуемого имущества.