1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 537

Кто должен платить за содержание общего имущества: арендатор или собственник?

Моя компания является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. По договору аренды арендатор должен оплачивать коммунальные платежи. Отдельно про плату за содержание общего имущества в этом договоре ничего не говорится. Сейчас управляющая компания прислала мне претензию о взыскании долга по оплате за содержание общего имущества. Должен ли в этом случае сумму долга выплачивать собственник? Разве это не обязанность арендатора, который должен оплачивать коммунальные платежи?

Да, управляющая компания вправе потребовать от вашей компании (собственника помещения) выплатить задолженность за содержание общего имущества дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В недавнем деле, которое дошло до ВС РФ, были аналогичные обстоятельства, но только нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, находящееся в муниципальной собственности, занимал аппарат Совета депутатов муниципального округа Южное Тушино по договору безвозмездного пользования (Определение ВС РФ от 17.09.2020 № 305-ЭС19-28087 по делу № А40-179353/2018).

Так, собственники многоквартирного жилого дома приняли решения об утверждении размера платежей за содержание и ремонт помещений многоквартирного дома. ТСЖ подало иск о взыскании задолженности с аппарата Совета депутатов (ссудополучателя), поскольку тот не платил за содержание и текущий ремонт общего имущества. Суды трех инстанций удовлетворили этот иск. Они исходили из того, что по условиям договора безвозмездного пользования на аппарат Совета депутатов возложена обязанность нести расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию нежилого помещения. Поскольку ТСЖ знало о данной обязанности, а пользователем помещения является аппарат Совета депутатов, который не представил доказательств оплаты расходов за содержание и ремонт помещения, суды взыскали с него задолженность и пени.

СКЭС ВС РФ с такой позицией не согласилась. Судебная коллегия по экономическим спорам сослалась на следующее: в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. Таким образом, по смыслу приведенных норм гражданского и жилищного законодательства собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения за это соответствующей платы.

Следовательно, Департамент имущества г. Москвы, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу закона несет расходы по содержанию этого помещения и общего имущества в данном доме, поскольку непосредственно на ссудополучателя (аппарат) законом указанное бремя не возложено. Ссылка нижестоящих судов на то, что такая обязанность ссудополучателя возникает из договора безвозмездного пользования, неосновательна, так как этот договор регулирует отношения аппарата Совета депутатов с Департаментом имущества г. Москвы, а не с ТСЖ, которое стороной указанного договора не является (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

ТСЖ в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования. Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ТСЖ, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате расходов по содержанию общего имущества возлагается на собственника нежилого помещения.

Аппарат Совета депутатов, возражая против удовлетворения исковых требований, приводил доводы о том, что заключенный между ним и ТСЖ договор на техническое обслуживание помещений жилого дома был расторгнут с 31.12.2016 и до настоящего времени иной договор между сторонами не заключался, а также о необоснованном включении ТСЖ в расчет задолженности дополнительных услуг. Однако суды не дали этим доводам никакой правовой оценки, приведенные выше нормы не учли. В итоге ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Это не новая позиция ВС РФ. В 2017 г. он пришел к похожему выводу. Управляющая компания подала иск к собственнику нежилого помещения в многоквартирном жилом доме — к Минобороны России о взыскании долга за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Они сослались на следующее: не было доказательств того, что арендатор является исполнителем коммунальных услуг на основании государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса, а также отсутствовал договор управления между арендатором и управляющей компанией.

ВС РФ не согласился с нижестоящими судами. Он указал, что отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из этих судебных позиций, можно сделать вывод: если арендатор не заключал отдельный договор с управляющей компанией (ТСЖ), то он вправе не платить за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. То есть управляющая компания (ТСЖ) вправе требовать оплаты долга за содержание общего имущества именно с собственника нежилого помещения. При этом собственник не вправе взыскать с арендатора эту сумму, если в договоре аренды не было указано, что арендатор обязан вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.