1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 52

Самовольное исключение НДС из кадастровой стоимости

У нашей компании на балансе числится недвижимость, налог на имущество по которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости, включающей в себя НДС. Согласно разъяснениям, данным Верховным судом РФ в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, при исчислении налога на имущество кадастровая стоимость не должна включать в себя НДС. Вправе ли мы при расчете налога на имущество учитывать кадастровую стоимость за минусом НДС?

Компания при расчете налога на имущество должна учитывать ту кадастровую стоимость, которая записана в ЕГРН. Самостоятельно уменьшить ее на сумму НДС она не вправе. Сделать это могут только комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд. Расскажем подробнее.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в ст. 378.2 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). Под кадастровой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3 Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ).

Довольно часто кадастровая стоимость оказывается завышенной. Оспорить результаты ее определения компании могут в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для этого является определение в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Как указал Конституционный суд РФ в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление рыночной стоимости объекта недвижимости является законным способом уточнения кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В ответ на обращение компании комиссия может либо принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо отказать в пересмотре кадастровой стоимости. В последнем случае компания вправе обратиться в суд. Таким образом, кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объекта устанавливается по решению комиссии или судом.

Рыночная стоимость и НДС

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Закона № 135-ФЗ). То есть это возможная продажная цена объекта. А при реализации продавец обязан дополнительно к цене товара предъявить покупателю сумму НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ). Поэтому, рыночная стоимость объекта недвижимости, как правило, включает в себя и НДС. Но тогда получается, что компания исчисляет налог на имущество и с суммы НДС.

Некоторые суды считают это нормальным. Так, в деле, рассмотренном Верховным судом РФ в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее.

Объект оценки может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС. Поэтому если кадастровая стоимость объекта установлена равной его рыночной стоимости, налог на имущество исчисляется из кадастровой стоимости, включающей в себя НДС.

Однако Верховный суд не согласился с тем, что НДС подлежит учету в кадастровой стоимости. Он указал, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения по НДС. Поэтому выводы судов основаны на неправильном толковании норм права и подлежат отмене. В результате высшие арбитры направили дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Рассматривая аналогичную ситуацию, в Кассационном определении от 09.08.2018 № 5-КГ18-96 Верховный суд отметил, что объект налогообложения по НДС возникает только при реализации имущества. Имущество и его реализация являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого из которых законом предусмотрен определенный налог. Поэтому установление кадастровой стоимости объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и не соответствует действующему законодательству. В этом споре Верховный суд также направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Итак, из разъяснений Верховного суда следует, что кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости объекта, не должна включать в себя НДС. Но может ли компания, учитывая данную правовую позицию высших арбитров, самостоятельно при расчете налоговой базы по налогу на имущество исключить из кадастровой стоимости входящую в нее сумму НДС?

Исключение из кадастровой стоимости НДС

В постановлении от 03.09.2018 № Ф05-13852/2018 АС Московского округа рассмотрел следующую ситуацию. У компании имеется объект недвижимости, налог на имущество по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости. По решению комиссии кадастровая стоимость объекта была установлена в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС.

Полагая, что сумма НДС включена в кадастровую стоимость незаконно, компания рассчитывала налог на имущество исходя из кадастровой стоимости за минусом НДС. Выявив данный факт в рамках камеральной проверки, налоговики доначислили компании налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости с учетом НДС. Компания обратилась в суд.

Суды, учитывая вышеуказанную правовую позицию Верховного суда, указали следующее. Кадастровая стоимость определяется только на основании проведенной в соответствии с решением исполнительного органа государственной власти субъекта РФ государственной кадастровой оценки. При этом утвержденный размер кадастровой стоимости может быть изменен лишь путем принятия судом или комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости соответствующего решения на основании заявления собственника объекта.

В силу положений п. 15 ст. 378.2 НК РФ и ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ основанием для изменения кадастровой стоимости объекта для целей налогообложения по налогу на имущество является решение комиссии об установлении кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта, определенной в результате оценки. В связи с этим указанная в решении комиссии кадастровая стоимость будет являться основанием для исчисления налога на имущество до ее пересмотра по решению суда. Никаких иных оснований для изменения установленной комиссией кадастровой стоимости кроме пересмотра в судебном порядке ни НК РФ, ни Закон № 135-ФЗ не содержат.

Кассационный суд также отметил, что налоговый орган проверяет правильность исчисления налога на имущество исходя из сведений о кадастровой стоимости объекта, предоставленных Росреестром на основании положений ст. 85 НК РФ. В связи с этим у налоговиков отсутствовали основания при исчислении налоговой базы по налогу на имущество использовать иные сведения, отличные от тех, которые содержатся в ЕГРН.

В результате суды пришли к выводу, что налогоплательщик не вправе при составлении декларации и исчислении налоговой базы по налогу на имущество самостоятельно изменять установленную комиссией кадастровую стоимость, которая внесена в ЕГРН. Арбитражный суд при рассмотрении законности решения налогового органа по результатам камеральной проверки тоже не вправе оценивать законность и обоснованность решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта и тем более изменять установленную комиссией новую кадастровую стоимость. Такими полномочиями обладает только соответствующий суд при рассмотрении заявления собственника объекта об оспаривании решения комиссии.

Из приведенного судебного разбирательства следует, что для исключения из кадастровой стоимости суммы НДС собственник объекта должен обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А если это не поможет, подать иск в суд об оспаривании решения комиссии. И лишь после того, как измененная решением комиссии или судом кадастровая стоимость внесена в ЕГРН, компания сможет использовать ее при исчислении налога на имущество, начиная с налогового периода, в котором ей было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).