1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 112

Частичное возмещение стоимости неотделимых улучшений

Наша компания арендовала помещение. С согласия арендодателя мы производим в нем неотделимые улучшения (монтаж системы очистки воздуха и установку пожарной сигнализации). С арендодателем достигнута договоренность, что он принимает систему очистки воздуха по окончании работ и компенсирует понесенные затраты путем их зачета в счет арендной платы. Стоимость пожарной сигнализации возмещению не подлежит. Арендодатель принимает ее вместе с помещением по окончании договора аренды. Как мы должны отражать произведенные улучшения в бухгалтерском и налоговом учете? Компания находится на общей системе налогообложения.

Улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда, считаются неотделимыми (п. 2 ст. 623 ГК РФ). К улучшениям относятся не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики арендованного объекта, повышают его технические и (или) функциональные характеристики (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12).

Когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе установить, что согласованные улучшения компенсируются арендодателем лишь частично.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При этом арендная плата может быть установлена в том числе путем возложения на арендатора несения затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, стороны договора аренды могут предусмотреть условие о том, что возмещение стоимости неотделимых улучшений производится арендодателем путем зачета в счет арендной платы.

Правила учета неотделимых улучшений

Для компенсируемых и некомпенсируемых улучшений предусмотрены свои правила учета. Неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, стоимость которых он возмещает, рассматриваются как выполнение работ для арендодателя. В связи с этим затраты на производство таких неотделимых улучшений учитываются арендатором как расходы, связанные с выполнением работ (письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242). А сумма полученного возмещения включается им в состав доходов от реализации (письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134).

Согласованные неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещается арендодателем, представляют собой капитальные вложения в арендованный объект. Они числятся у арендатора в составе основных средств до момента их передачи арендодателю по окончании договора аренды (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 1 ст. 258 НК РФ).

Исходя из этих правил, рассмотрим, как будут отражаться неотделимые улучшения у арендатора в рассматриваемом нами случае.

Бухгалтерский учет

Компенсируемые улучшения

Сумму затрат на монтаж системы очистки воздуха арендатор учитывает на отдельном субсчете к счету 20, например субсчете 20-1. В дебет этого субсчета он списывает стоимость используемых материалов, зарплату работников, участвующих в производстве работ, затраты на выполнение работ силами сторонних организаций:

Дебет 20-1 Кредит 10-1

— стоимость использованных материалов;

Дебет 20-1 Кредит 70

— зарплата работников, участвующих в производстве работ;

Дебет 20-1 Кредит 69

— страховые взносы, начисленные на зарплату работников;

Дебет 20-1 Кредит 60

— затраты на работы, выполненные подрядчиками.

По окончании работ и их приемки арендодателем стоимость затрат на монтаж системы очистки воздуха списывается арендатором в дебет счета 90-2, формируя тем самым себестоимость неотделимых улучшений, подлежащих компенсации арендодателем. Одновременно с этим отражается задолженность арендодателя по компенсации улучшений.

Расчеты с арендодателем ведутся на отдельном субсчете к счету 76, например, на субсчете 76-2. Данные факты хозяйственной жизни показываются у арендатора следующими проводками:

Дебет 90-2 Кредит 20-1

— себестоимость работ по производству неотделимых улучшений, подлежащая компенсации арендодателем;

Дебет 76-2 Кредит 90-1

— задолженность арендодателя по компенсации неотделимых улучшений.

По условиям договора задолженность по компенсации неотделимых улучшений погашается арендодателем зачетом в счет арендной платы. Допустим, расчеты с арендодателем по арендной плате арендатор ведет на субсчете 76-1. Тогда он ежемесячно (до полного погашения стоимости системы очистки воздуха) будет делать в бухгалтерском учете следующие проводки:

Дебет 20 Кредит 76-1

— начислена ежемесячная арендная плата;

Дебет 76-1 Кредит 76-2

— арендная плата за месяц зачтена в счет компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Некомпенсируемые улучшения

Учет расходов на монтаж пожарной сигнализации арендатор ведет на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Дебет 08-3 Кредит 10-1

— стоимость использованных материалов работ;

Дебет 08-3 Кредит 70

— зарплата работников, участвующих в производстве работ;

Дебет 08-3 Кредит 69

— страховые взносы, начисленные на зарплату работников;

Дебет 08-3 Кредит 60

— затраты на работы, выполненные подрядчиками.

При вводе установленной пожарной сигнализации в эксплуатацию арендатор делает проводку:

Дебет 01 Кредит 08-3

— капитальные вложения в арендованный объект учтены в составе основных средств.

Налог на прибыль

Компенсируемые улучшения

Так как затраты на монтаж системы очистки воздуха компенсируются арендодателем, арендатор учитывает их в расходах (письма Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242, от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651). При методе начисления расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (п. 1 ст. 272 НК РФ). Следовательно, всю сумму компенсируемых арендодателем затрат на монтаж системы очистки воздуха арендатор учитывает в расходах на дату приемки результата работ арендодателем.

Поскольку сумма компенсации представляет собой выручку от реализации работ, она включается арендатором в состав доходов (письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134). Для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Таким образом, всю сумму компенсации арендатор единовременно учитывает в доходах на дату приемки результата работ арендодателем.

Некомпенсируемые улучшения

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых им не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом суммы амортизации рассчитываются исходя из срока полезного использования арендованного объекта.

Таким образом, по окончании срока аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по пожарной сигнализации, даже если она еще полностью не самортизирована. Поскольку некомпенсируемые неотделимые улучшения передаются арендодателю безвозмездно, арендатор не может учесть в расходах их недоамортизированную часть (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130).

Продолжить начислять амортизацию арендатор вправе, только если договор аренды будет пролонгирован или если будет продолжать пользоваться арендованным объектом по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя (письмо Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75487). Если же сторонами будет заключен новый договор аренды, продолжить амортизацию неотделимых улучшений арендатор не сможет (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269).

НДС

Компенсируемые улучшения

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на результаты выполненных работ признается реализацией и объектом налогообложения по НДС.

Следовательно, на стоимость передаваемой арендодателю системы очистки воздуха арендатор начисляет НДС. При этом он должен выставить в адрес арендодателя счет-фактуру в течение пяти дней после приемки работ (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Некомпенсируемые улучшения

Как мы уже сказали, пожарная сигнализация учитывается в течение договора аренды у арендатора. По окончании договора он безвозмездно передает ее вместе с объектом аренды арендодателю.

Минфин России и большинство судов считают, что при возврате арендованного имущества вместе с произведенными в нем неотделимыми улучшениями, стоимость которых не компенсируется арендодателем, арендатор должен начислить НДС (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 29.04.2016 № 03-07-11/25386, определения Верховного суда РФ от 18.09.2017 № 305-КГ17-12166, от 15.09.2017 № 305-КГ17-12274, от 12.09.2017 № 304-КГ17-12092). А значит, не позднее пяти дней со дня возврата арендованного имущества арендатор выставляет в адрес арендодателя счет-фактуру на стоимость установленной в арендуемом помещении пожарной сигнализации (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Отметим, что есть решения судов, где арбитры пришли к выводу, что в данном случае объекта обложения НДС не возникает (постановления АС Московского округа от 12.01.2016 № Ф05-18582/2015, от 19.03.2015 № Ф05-2035/2015). Эта позиция основывается на том, что неотделимые улучшения вместе с объектом аренды представляют собой единую неделимую вещь (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Следовательно, право собственности на неотделимые улучшения изначально принадлежит арендодателю. Поэтому при безвозмездной передаче неотделимых улучшений вместе с объектом аренды не происходит переход права собственности на них, и объекта налогообложения по НДС не возникает. Но следовать этой позиции, учитывая, что Верховный суд выступает за начисление НДС, на наш взгляд, не стоит.

Обратите внимание: поскольку на стоимость улучшений (как компенсируемых, так и некомпенсируемых арендодателем) арендатор начисляет НДС, он вправе принять к вычету «входной» НДС по материалам и услугам сторонних организаций, использованных при производстве неотделимых улучшений.

Налог на имущество

Объектом налогообложения по налогу на имущество является движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Так как пожарную сигнализацию арендатор учитывает в составе своих основных средств, до момента ее передачи арендодателю по окончании договора аренды он должен начислять на нее налог на имущество (письма Минфина России от 08.09.2017 № 03-05-05-01/57901, от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37, ФНС России от 14.05.2018 № БС-4-21/9061, решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11).

Обратите внимание: независимо от того, как исчисляет по арендованному объекту налог на имущество арендодатель (по кадастровой или по среднегодовой стоимости), арендатор рассчитывает налог на имущество по неотделимым улучшениям исходя из среднегодовой стоимости (письмо Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).