1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1159

Квартира, полученная объединением комнат

В 2008 г. я приобрела комнату в трехкомнатной квартире. В 2012 г. мной были куплены оставшиеся две комнаты в этой квартире. Свидетельства о регистрации права собственности на комнаты получены соответственно в 2008 и 2012 гг. Я собираюсь эту квартиру продать. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру датировано 2014 г. С какого момента исчисляется срок нахождения квартиры в собственности в целях освобождения от налогообложения дохода, полученного от ее продажи? Какой период она должна находиться в собственности: три или пять лет?

С 1 января 2016 г. изменился порядок освобождения от налогообложения доходов, полученных от реализации недвижимос­ти. Так, согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ суммы, вырученные от реализации квартиры, освобождаются от обложения НДФЛ, если она находилась в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более. Такие сроки установлены в п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ. Для квартиры, полученной в порядке наследования, дарения, приватизации или по договору ренты, этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Во всех остальных случаях он равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). При этом законом субъекта РФ этот пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Отметим, что эти сроки применяются только к недвижимости, приобретенной в собственность пос­ле 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Поскольку в рассмат­риваемой ситуации квартира получена в собственность до 2016 г., к налогообложению доходов от ее продажи применяются правила, действовавшие до 2016 г. (письма Минфина России от 11.07.2016 № 03-04-05/40616, от 07.04.2016 № 03-04-05/19785, от 21.03.2016 № 03-04-05/15483). Согласно им срок владения недвижимостью, позволяющий не облагать НДФЛ доходы, полученные от ее продажи, составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.).

Таким образом, для освобождения доходов от продажи квартиры от налогообложения она должна находиться в собственности три года и более.

По вопросу, с какого момента начинает отсчитываться срок нахождения в собственности квартиры, созданной путем объединения комнат, существует две позиции.

Минфин России полагает, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или нескольких квартир) представляет собой новый объект недвижимос­ти. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из этого, финансисты считают, что, поскольку квартира, полученная объединением нескольких комнат (квартир) как самостоятельный объект не приобреталась, срок ее нахождения в собственности отсчитывается со дня получения свидетельства о государственной регистрации права собственнос­ти на нее (письма от 23.03.2015 № 03-04-05/15884, от 25.02.2015 № 03-04-05/9369, от 13.02.2015 № 03-04-05/6490).

Однако у Верховного суда РФ иное мнение на этот счет. Так, в Определении от 06.04.2016 № ­70-КГ15-16 он рассмотрел следующую ситуацию. Гражданка купила в 1997 г. две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. она приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру она оформила в 2013 г., и в этом же году продала квартиру. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что проданная квартира находилась в ее собственности менее трех лет. Она обратилась в суд.

Верховный суд указал, что объединение трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него. С принятием решения об объединении нескольких комнат в квартиру и внесением соответствующих записей в реестр право собственности на комнаты, возникшее в 1997 и в 2005 гг., не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект — трехкомнатную квартиру. Следовательно, срок нахождения ее в собственности следует исчислять с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 г.), а не со дня регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.

Эта правовая позиция Верховного суда была доведена до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@ для использования ее в работе.

При расхождении разъяснений Минфина России с мнением ВАС РФ и (или) Верховного суда РФ налоговики должны руководствоваться позициями судов (письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571). Таким образом, в рассматриваемой ситуации квартира, полученная объеди­нением трех комнат, находится в собственности с 2012 г. Поскольку с этого момента прошло более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.