Максимальный размер имущественного налогового вычета по НДФЛ, который могут получить граждане при продаже квартиры, находившейся в их собственности менее трех лет, составляет 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Но стоимость квартир в большинстве случаев значительно превышает эту величину. Поэтому гораздо выгоднее воспользоваться иным способом снижения размера облагаемого НДФЛ дохода, а именно уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на расходы, связанные с ее приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Какие конкретно затраты можно считать расходами, связанными с приобретением квартиры, Налоговый кодекс не уточняет. Понятно, что к ним будут относиться суммы, уплаченные продавцу квартиры при ее приобретении. А вот с процентами по кредиту, израсходованному на покупку квартиры, ясности нет. С одной стороны, несение расходов на выплату процентов по кредиту вызвано фактом приобретения квартиры. С другой стороны, проценты выплачиваются не продавцу квартиры, а банку, да и уплата их осуществляется уже после приобретения квартиры.
Согласованная позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу была доведена до сведения нижестоящих налоговых органов еще в 2011 г. (см. письма Минфина России от 13.09.2011 № 03-04-08/4-166 и ФНС России от 06.10.2011 № ЕД-4-3/16410@). Заключается она в следующем.
Расходы на уплату процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами. Но этот факт не лишает их связи с приобретением квартиры за счет этих средств или прав требования по договору участия в долевом строительстве и, соответственно, связи с получением доходов от продажи квартиры. Поэтому расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры или прав требования по договору участия в долевом строительстве, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ. В дальнейшем эта позиция находила подтверждение в письмах Минфина России от 07.11.2011 № 03-04-05/9-858, от 28.04.2012 № 03-04-05/9-569, от 05.07.2013 № 03-04-05/26183.
Однако в 2014 г. специалисты финансового ведомства неожиданно изменили свое мнение. В письме от 08.07.2014 № 03-04-05/33103 они указали, что поскольку расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) являются платой за пользование денежными средствами, предоставленными банком, а не расходами на приобретение недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов по уплате таких процентов.
В 2015 г. Минфин России вновь вернулся к прежней позиции, согласно которой расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением указанного имущества и могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (письмо Минфина России от 25.05.2015 № 03-04-07/29913). Эти разъяснения письмом ФНС России от 07.07.2015 № БС-4-11/10707@ были доведены до сведения нижестоящих налоговых органов для использования их в работе и размещены на официальном сайте ФНС России в рубрике «Письма ФНС России, направленные в адрес территориальных налоговых органов».
Таким образом, проценты по кредиту, израсходованному на приобретение квартиры, могут в целях исчисления НДФЛ уменьшать доход, полученный от ее продажи.