1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 11352

Арендатор, нарушивший срок уведомления о расторжении договора, может понести финансовые потери

По договору аренды наше ООО должно предупредить арендодателя о расторжении договора за два месяца. В данный момент происходит ликвидация нашей организации, и аренду за два месяца мы оплатить не сможем. Какие последствия возможны для нас, если мы нарушим условия договора аренды о сроке уведомления о его расторжении? Например, уведомим арендодателя за один месяц?

Нарушение арендатором условия договора об уведомлении арендодателя за определенный период времени об одностороннем расторжении такого договора может повлечь взыскание с нарушителя убытков. При ликвидации организации и нехватке у нее денежных средств для удовлетворения всех требований кредиторов требования арендодателя будут удовлетворяться в четвертую очередь.

Порядок расторжения договора зависит от его условий

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а при отсутствии такого срока — на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть предусмотрен иной срок для преду­преждения о прекращении договора аренды, заключенного на неоп­ределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора также установлены ст. 620 ГК РФ. Помимо каких-либо нарушений со стороны арендодателя либо непригодности арендуемого имущества, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Но по требованию одной из сторон до­говор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Если арендатор нарушает условия договора об уведомлении за определенный промежуток времени о расторжении договора, с него арендодателем могут быть взыс­каны убытки (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмот­рено возмещение убытков в меньшем размере.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). При этом убытки подлежат взысканию при наличии доказательств, подтверждающих факт нарушения ответчиком принятых по договору обязательств, причинение убытков, причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств и понесенными убытками, а также их размер.

Например, даже в случае нарушения арендатором срока уведомления арендодателя о расторжении договора аренды за два месяца, если арендодатель заключил за этот период новый договор аренды, убытки в виде недополученных арендных платежей могут быть взысканы только за тот период, который прошел между расторжением договора аренды и началом действия нового.

Следует также учитывать, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Следовательно, если арендодатель будет согласен на досрочное расторжение договора (в особенности, если будет знать о том, что организация-арендатор ликвидируется, а соответственно, у нее имеются веские основания, что арендные платежи им получены не будут), такой договор расторгается без каких-либо штрафных санкций в отношении арендатора.

Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендатора с момента получения арендодателем соответствующего уведомления арендатора об отказе от исполнения договора, если иной срок расторжения не предусмотрен договором. Так, условиями срочного договора аренды может быть преду­смотрено, что арендатор вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за определенный промежуток времени, договор считается расторгнутым по истечении данного периода, исчисляемого с даты направления арендатором уведомления арендодателю об отказе от исполнения договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым по истечение указанного периода.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом досрочное освобождение арендатором помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Таким образом, арендатор по-прежнему несет обязанность по внесению арендных платежей за этот период (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2011 по делу № А56-4671/2011).

Аналогичный порядок применяется при расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, срок, определяемый в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной, в рассматриваемом случае — арендодателем (постановления Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 3318/11 по делу № А40-111672/09-113-880, ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2012 по делу № А82-1290/2011).

При ликвидации организации взыскание арендной платы осуществляется в четвертую очередь

Ликвидация юридического лица влечет прекращение существования организации без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Порядок ликвидации юридического лица установлен в ст. 61—64.1 ГК РФ. В случае нехватки у ликвидируемой организации денежных средств для удовлетворения всех требований кредиторов, в том числе требований по выплате заработной платы, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица с публичных торгов, если на это имущество в соответствии с законом допускается обращение взыс­кания. Имущество стоимостью не более 100 000 руб. по утвержденному промежуточному ликвидационному балансу может быть продано без проведения торгов.

Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной ГК РФ. Требования арендодателя по выплате задолженности по арендной плате или убытков, причиненных в результате нарушения срока уведомления о расторжении договора аренды, удовлетворяются в четвертую очередь (п. 1 ст. 64 ГК РФ).

При отказе ликвидационной комиссии удовлетворить требование кредитора или уклонении от его рассмотрения кредитор до утверждения ликвидационного баланса юридического лица вправе обратиться в суд с иском об удовлетворении его требования к ликвидируемому юрлицу. В случае удовлетворения судом иска кредитора выплата присужденной ему денежной суммы производится в той же очередности, то есть в четвертую очередь (ст. 64.1 ГК РФ).

К сведению

С 1 июня 2015 г. вступает в силу ст. 450.1 ГК РФ, предусмат­ривающая реализацию права на односторонний отказ от договора (его исполнения) путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения другой стороной такого уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором (п. 1 указанной статьи).