Если балансовая стоимость передаваемой в залог недвижимости превышает 25% стоимости имущества общества, то взаимосвязанные с этим сделки подлежат одобрению

| консультации | печать
Наша компания (ООО) оформляет кредит в банке для покупки недвижимого объекта под залог собственного административного здания. Сумма сделки и, соответственно, кредита меньше 25% балансовой стоимости активов. Но балансовая стоимость предмета залога (административного здания) превышает порог в 25% от балансовой стоимости активов. Требуется ли одобрение обеих сделок как крупных или достаточно одобрить только договор ипотеки?

Вопрос об отнесении той или иной сделки к числу крупных является очень актуальным и, несмотря на относительно подробную регламентацию, регулярно возникает в правоприменительной практике.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов стоимости имущества общества. Впрочем, следует оговориться, что уставом общества могут преду­сматриваться как другие виды и (или) размер сделок, на которые распространяется порядок одобрения крупных сделок, так и положения о том, что для совершения крупных сделок не требуется специального одобрения.

В вашей ситуации следует выделить три сделки: 1) кредитный договор; 2) договор залога принадлежащего компании административного здания; 3) договор купли-продажи объекта недвижимости, который общество намерено приобрести с использованием привлекаемых кредитных ресурсов.

Если рассматривать эти сделки в качестве отдельных (не связанных между собой) юридичес­ких действий, можно посчитать, что одобрение в качестве крупной сделки требуется только в отношении договора залога административного здания, балансовая стоимость которого превышает установленный п. 1 ст. 43 Закона об ООО порог в 25% от балансовой стоимости активов общества, поскольку стоимость имущества по договору купли-продажи и сумма кредитного договора не выходят за пределы данного значения.

В то же время следует учитывать, что в качестве крупной может рассматриваться не только отдельно взятая сделка, но и несколько сделок, каждая из которых сама по себе не относится к крупным по стоимостным параметрам, но в совокупности составляющие взаимосвязанные сделки. При этом отметим, что ни определение понятия «взаимосвязанных сделок», ни признаки, позволяющие выявить взаимосвязь сделок, законодательством не установлены.

До недавнего времени в судебной практике также не был выработан единообразный подход к правовой квалификации взаимосвязанных сделок.

Ситуация несколько изменилась с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее — постановление Пленума ВАС РФ № 28). В подпунк­те 4 п. 8 Пленум ВАС РФ указал, что о взаи­мосвязанности сделок общества применительно к п. 1 ст. 46 Закона об ООО, помимо прочего, могут свидетельствовать такие признаки, как преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок, общее хозяйственное назначение проданного имущества, консолидация всего отчужденного по сделкам имущества в собственности одного лица, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок. В связи с тем что приведенный перечень не является исчерпывающим, рассматривая вопрос об отнесении сделок к числу взаимосвязанных, необходимо как можно более детально исследовать конкретные условия соответствующих договоров, проанализировать последствия их заключения для общества и установить конечную цель совершения планируемых сделок.

В вашем случае, учитывая, что принадлежащее обществу административное здание передается в залог (ипотеку) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, который, в свою очередь, заключается для финансирования сделки купли-продажи, можно сделать вывод о том, что все три сделки преследуют единую (конечную) цель — приобретение нового объекта недвижимости. Если хотя бы одна из этих сделок не будет заключена, достижение этой цели окажется невозможным. Поэтому кредитный договор, договор залога и договор купли-продажи могут быть квалифицированы в качестве взаимосвязанных сделок в контексте положений ст. 46 Закона об ООО.

В соответствии с подп. 4 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 28 для определения того, является ли сделка, состоящая из нескольких взаимосвязанных сделок, крупной, необходимо сопоставлять стоимость имущества по всем взаи­мосвязанным сделкам с балансовой стои­мостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок. При этом также следует отметить, что при наличии преду­смотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например, ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной отчетности (подп. 3 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 28).

Таким образом, если исходить из того, что балансовая стоимость передаваемого в залог административного здания уже превышает 25% стоимости имущества общества, остальные взаимо­связанные сделки (кредитный договор и договор купли-продажи) также подлежат одобрению в соответствии с порядком, предусмот­ренным ст. 46 Закона об ООО.

День
Неделя
Месяц