1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2699

При отказе в установлении кадастровой стоимости недвижимости равной рыночной на досудебной стадии отчет оценщика можно исправить или обратиться в суд

Наша компания обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с требованием о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и ее установлении в размере, равном рыночной цене. К представленному отчету об оценке прилагалось экспертное заключение СРО оценщиков. Но комиссия отклонила наше заявление, указав, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют требованиям закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке и к описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Какие дальнейшие действия будут правильными? Нам необходимо заказать новый отчет с учетом замечаний и снова обратиться в комиссию? Или подавать заявление в суд (с приложением того же самого или исправленного отчета)? Можно ли предъявить требования о возмещении убытков к оценщикам или к СРО, если основанием отказа является несоответствие отчета законодательным требованиям?

Отказ комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимос­ти по указанным выше основаниям является распространенным случаем со стороны государственного органа. Однако не всегда такой отказ является обоснованным и законным. Исходя из практики рассмотрения подобных споров в судах и собственного опыта участия в подобных делах автора, можно сделать вывод, что основания для отказа, указанные в решении комиссии, являются некой стандартной формулировкой, не всегда основанной на нормах закона.

Учитывая вышесказанное, мы бы предложили следующий алгоритм действий в вашей ситуации. В первую очередь вам необходимо провести правовую экспертизу на предмет оценки обоснованности доводов комиссии в части несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29.07.98 № ­135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Если, по вашему мнению, отчет соответствует нормам действующего законодательства и, более того, если к отчету прилагается положительное экспертное заключение СРО оценщиков, к которому у комиссии не возникло замечаний, то целесообразнее было бы не переделывать отчет, а сразу обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной на основании отчета, отклоненного комиссией, и положительного экспертного заключения СРО. Подобный алгоритм действий позволит вам сэкономить время и деньги. Обращаться в суд с исправленным отчетом не стоит, поскольку существует риск, что суд признает несоблюденным досудебный порядок обращения в комиссию, предусмотренный ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Ведь комиссия исправленный отчет не рассматривала и не давала ему оценки на стадии обязательного досудебного рассмотрения спора.

Если же вы сомневаетесь в корректности отчета, подготовленного по вашему заданию оценщиками, и согласны с замечаниями комиссии, то имеет смысл переделать отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости и обратиться в комиссию повторно. Если и в этом случае вам будет отказано в установлении кадастровой стоимос­ти спорного объекта недвижимос­ти, равной рыночной, по причинам, которые вы сочтете необоснованными, тогда уже необходимо будет обращаться в суд за защитой своих прав.

Заметим, что обращение в комиссию с новым отчетом считается новым обращением, поэтому комиссия не может отказать в его рассмотрении. Повторное обращение в комиссию с новым отчетом порядок создания и работы таких комиссий не запрещает (приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 „Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости“»).

Если ваш отчет не соответствует требованиям действующего законодательства, то вы вправе обратиться во внесудебном и судебном порядке к экспертной организации, подготовившей отчет, с требованием о взыскании убытков (реального ущерба), возникших у вас в результате ненадлежащего исполнения оценщиком обязательств по договору (см., например, постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 № КГ-А40/3293-11 по делу № А40-59357/10-70-266).

В случае вынесения не в вашу пользу судебного решения по спору на основании отчета, который комиссией был признан не соответствующим Закону об оценочной деятельности, вам, к сожалению, не удастся взыскать расходы на услуги экспертов, подготовивших отчет на административной стадии рассмотрения вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимос­ти равной рыночной. Дело в том, что представление доказательств, которые подлежали раскрытию на этапе административного разбирательства и досудебного обжалования, непосредственно в суд само по себе не является основанием для квалификации расходов, понесенных в связи с формированием этих доказательств на досудебной стадии как судебных расходов (см., например, Определение ВАС РФ от 09.04.2014 № ВАС-3765/14 по делу № А76-4410/2013).

Поскольку вы сейчас находитесь на стадии обращения в суд, мы рекомендуем вам внимательно отнестись к составлению заявления в суд с учетом того, что в настоящей момент отсутствует единая судебная практика по способу оспаривания кадастровой стоимости и составу ответчиков в таких спорах.