1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2338

Покупка здания под снос

Наша компания приобрела право долгосрочной аренды земельного участка. На участке располагалось нежилое здание, находящееся в аварийном состоянии. Мы купили его, а потом снесли для строительства нового объекта недвижимости. Можно ли учесть при расчете налога на прибыль вышеперечисленные расходы? И как быть с «входным» НДС по таким затратам?

Затраты на приобретение и снос аварийного нежилого здания, расположенного на арендуемом для строительства земельном участке, включаются в первоначальную стоимость объекта нового строительства. Основание — п. 1 ст. 257 и п. 5 ст. 270 НК РФ. Напомним, что согласно этим нормам Кодекса затраты на создание амортизируемого имущества не учитываются в составе расходов при расчете налога на прибыль, а формируют первоначальную стоимость основного средства. Поскольку целью приобретения аварийного здания является его снос, такие работы следует считать частью затрат по новому строительству. Поэтому их нужно включить в первоначальную стои­мость строящегося объекта. Если названные затраты рассматривать в отрыве от объекта строительства, то расходы на покупку и снос здания не будут связаны с деятельностью, направленной на получение дохода, а значит, их нельзя учесть для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 252 НК РФ). Заметим, что в аналогичном порядке учитываются затраты на приобретение и снос здания и при покупке замельного участка, на котором оно расположено (письмо Минфина России от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914).

Что касается расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, то порядок их учета прописан в ст. 264.1 НК РФ. Есть два варианта. Первый — затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет. Второй — затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, расходы на приобретение права на его заключение признаются равномерно в течение срока действия этого договора аренды. Минфин России в письме от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418 это подтвердил.

В отношении возможности принятия НДС к вычету по затратам на покупку и снос здания, а также по приобретению права долгосрочной аренды земельного участка нужно руководствоваться нормами ст. 171 и 172 НК РФ.

Эти нормы позволяют принять НДС по вышеперечисленным затратам к вычету. Так, суммы НДС, предъявленные продавцом сносимого здания, и НДС по расходам на право долгосрочной аренды земельного участка можно принять к вычету на основании п. 2 ст. 171 НК РФ. А НДС, предъявленный подрядчиком при проведении работ по сносу здания, — на основании п. 6 ст. 171 НК РФ. Это подтверждает и Минфин России в письме от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914.