Вы можете купить часть здания и зарегистрировать переход права собственности на нее, если будут соблюдены требования законодательства. Поясним.
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Территориальные органы Росреестра регистрируют переход права собственности только на объекты недвижимости, к которым в целях применения Закона о госрегистрации относятся здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 Закона о госрегистрации).
Основанием для регистрации права собственности в вашем случае является договор аренды с правом выкупа. Договор аренды цеха, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот цех к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ч. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор купли-продажи будет считаться заключенным, если в нем согласованы существенные условия, то есть условия о предмете договора.
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То есть предметом договора купли-продажи недвижимого имущества может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, в отношении которого есть сведения о его кадастровом номере, адресе, наименовании, назначении, площади и т.д. И эти сведения должны быть занесены в соответствующий раздел ЕГРП и отражены в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости.
Таким образом, если часть здания, в данном случае цех, зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества и имеется свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение с указанием литера, площади помещения и т.д., вы можете купить арендуемый цех, а регистратор будет обязан произвести необходимые регистрационные действия.
Если же у арендодателя-собственника есть свидетельство на право собственности на все здание, но сам по себе цех, о котором идет речь, не зарегистрирован в качестве объекта недвижимого имущества и на него нет отдельного свидетельства о праве собственности, Росреестр в регистрации перехода права собственности откажет.