По нашему мнению, вы можете учитывать при расчете налога на прибыль арендную плату по не зарегистрированному в установленном порядке договору аренды земельного участка. Однако скорее всего в этом случае без споров с проверяющими не обойтись.
Приведем аргументы в поддержку нашей позиции. Для этого обратимся к нормам главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ. В подпункте 10 п. 1 ст. 264 НК РФ прямо сказано, что арендные платежи за арендованное имущество (в том числе земельные участки) учитываются при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.
Как видите, Налоговый кодекс не вводит никаких дополнительных условий для учета арендных платежей и не привязывает возможность их отражения в налоговом учете к наличию у организации зарегистрированного договора аренды. Поэтому вы имеете полное право включить в налоговую базу по налогу на прибыль сумму арендной платы за землю. Забегая вперед, скажем, что в этом случае у вас есть очень высокие шансы отстоять правомерность такой позиции в суде. Но об этом чуть позже.
Несмотря на однозначность трактовки норм Налогового кодекса, и финансисты, и налоговики занимают прямо противоположную позицию. Чиновники утверждают, что для отражения арендной платы за землю в составе налоговых расходов у компании должен быть на руках зарегистрированный договор аренды на земельный участок. Без него ни о каких расходах не может быть и речи. Обосновывается такая позиция следующим образом.
Земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Об это прямо сказано в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса. А в пункте 2 ст. 609 ГК РФ говорится о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Исходя из вышеизложенного специалисты Минфина России в письме от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152 разъяснили, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок по договору аренды является государственная регистрация такого договора. Солидарны с коллегами и налоговики (письма УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 № 16-12/065620, от 09.08.2010 № 16-15/083639 и от 19-12/121867).
К счастью, судебная практика по этому вопросу складывается в пользу налогоплательщиков (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 № А65-26309/2008). Арбитры приходят к выводу, что компании правомерно отражают на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи, даже в том случае, когда договор аренды не зарегистрирован. Главное, чтобы спорные расходы соответствовали требованиям ст. 252 НК РФ, а именно были документально подтверждены и экономически обоснованны.
Суды отклоняют доводы налоговиков о неправомерном включении арендных платежей в расходы при расчете налога на прибыль из-за отсутствия государственной регистрации договора аренды. Дело в том, что Налоговый кодекс не связывает отнесение арендных платежей в состав расходов в целях налогообложения прибыли с наличием государственной регистрации договора аренды.
От себя добавим еще один аргумент в пользу нашей позиции. Никто не спорит с тем, что с точки зрения гражданского законодательства, арендные отношения между сторонами договора аренды возникают с момента государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Но здесь следует учесть тот факт, что гражданское законодательство не применяется к налоговым и административным правоотношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ).