1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 26059

Арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи. Что делать?

В договоре аренды нежилого помещения, заключенном между нашим обществом и компанией, сказано, что в течение трех дней по окончании срока его действия помещение должно быть возвращено компании по акту приема-передачи. Договор истек, и мы освободили помещение. Но компания игнорирует наше предложение подписать акт. Что нужно предпринять, чтобы арендодатель впоследствии не потребовал плату за период с момента прекращения договора до подписания акта приема-передачи? Может, наши опасения напрасны и требовать арендную плату за это время даже при отсутствии акта компания не вправе?

Нет, опасения не напрасны. Риск, что арендодатель предъявит претензии по поводу оплаты аренды, существует. Чтобы избежать негативных последствий, надо предпринять ряд мер.

В силу п. 1 и 3 ст. 655 ГК РФ в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В статье 622 ГК РФ закреплено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Более того, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если общество настаивает на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истек (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Кроме того, акт приема-передачи не служит единственным доказательством возврата помещения. Отсутствие подписанного акта еще не свидетельствует о том, что арендатор не выполнил обязанность по возврату арендуемого имущества. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (п. 1 ст. 224 ГК РФ).

Наконец, согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату только за пользование имуществом.

Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением) о том, что срок действия договора истек, продлевать его общество не намерено, помещение освобождено и общество готово подписать акт приема-передачи. Обществу стоит самому составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму. В письме надо указать срок, в течение которого компании предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока компания присылает отказ или не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

Изложенные действия будут свидетельствовать о том, что общество предприняло меры для того, чтобы возврат помещения был документально закреплен.

Остается выяснить, что делать с ключами от арендуемого помещения. Не исключено, что компания их не примет (передачу ключей лучше зафиксировать или тем же передаточным актом, или отдельным). Оставлять ключи у себя арендатор не вправе: если он освободил помещение, ключи нужно вернуть. Иначе компания может впоследствии сослаться на то, что у общества была возможность пользоваться помещением, а значит, оно обязано оплатить аренду за этот срок. Ключи можно выслать в адрес компании почтой. Тогда об этом лучше также написать в письме — указать, что, если компания откажется принять ключи, общество вышлет их бандеролью и с этого момента риск их утраты возлагается на компанию. Отметим, что факт передачи ключей не является абсолютным доказательством, что арендатор не пользуется помещением. Но в суде это учтут наряду с другими доказательствами.

Выполнив указанные действия, общество лишит компанию возможности требовать арендную плату за период после даты окончания срока действия договора. В судебной практике есть примеры применения такой позиции при разрешении подобных споров (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу № А72-3931/2009 и Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу № А56-41448/2008). Есть решения судов и в пользу арендодателя, которые обязывают арендатора внести арендные платежи за спорный период. Такие решения выносятся в случаях, когда арендатор не сумел доказать, что арендодатель уклонялся от приема помещения, а последний сумел убедить суд, что арендатор помещением пользовался. Например, в постановлении от 17.09.2010 по делу № А38-7246/2009 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что аргумент арендатора об уклонении арендодателя от получения спорной недвижимости был голословным (документально не подтвержден).