1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2862

Аренда лесного участка законна и не по минимальной ставке

Наша организация планирует заключить два договора аренды лесного участка с управлением лесами области по разным видам использования лесов. Оба участка находятся в федеральной собственности. По условиям обоих предложенных нам проектов договоров арендная плата превышает минимальный размер, устанавливаемый по правилам ст. 73 Лесного кодекса. Причем в одном случае сумма исчислена с применением повышающего коэффициента 1,8, а в другом арендная плата состоит из двух частей. Одна из них представляет собой минимальный размер, а другая дополнительный платеж, не обоснованный никакими ставками и коэффициентами. Поскольку договоры будут заключаться на десять лет, нам необходимо знать, правомерны ли тот и другой порядок установления арендной платы, или это заведомо кабальные сделки?

Порядок установления размера арендной платы и в том и в другом случае не противоречит законодательству.

Заметим, что заданный вопрос непраздный и нередко возникает на практике (ниже приводим примеры судебных споров). Проведенный нами анализ арбитражной практики показывает, что наиболее распространена ситуация с применением в договорах повышающего коэффициента. Ситуации же, в которых фигурируют условия второго договора, встречаются реже. Однако законодательство допускает оба варианта. Поясним.

Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду в соответствии с Лесным кодексом. Положения Гражданского кодекса об аренде применяются к договору аренды лесного участка в части, не урегулированной Лесным кодексом. Это определено в ч. 2 и 3 ст. 71 ЛК РФ.

Следовательно, и арендная плата за использование лесного участка устанавливается в соответствии с нормами лесного и гражданского законодательства.

Минимум — не предел

В статье 73 Лесного кодекса предусмотрены ключевые правила определения размера арендной платы. Часть 1 данной статьи гласит: «... размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи».

Данная формулировка не вполне удачна, поскольку слова «на основе» можно трактовать по-разному. Именно поэтому в правоприменительной практике при заключении договоров аренды нередко возникают вопросы: могут ли стороны устанавливать арендную плату за использование лесного участка в размере, превышающем минимальный размер, определяемый по правилам ЛК РФ? Или из указанной статьи следует, что размер арендного платежа установлен императивно ее нормами в виде минимального и не меняется соглашением сторон?

По нашему мнению, арендная плата может быть закреплена в размере, превышающем минимальный.

Исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 73 ЛК РФ минимальный размер арендной платы по договору аренды лесных участков является основой для определения величины арендного платежа. При этом в ст. 73 ЛК РФ не сказано, что цена договора аренды должна быть приравнена к минимуму. Не ограничен и ее максимальный размер.

К аналогичным выводам приходят и суды.

Характерное для изложенной ситуации дело рассмотрел ФАС Северо-Западного округа. Организация настаивала на том, что применение повышающего коэффициента 1,5 при расчете арендной платы необоснованно. Суд это опроверг: из буквального толкования ч. 1 ст. 73 ЛК РФ следует, что размер платы по договору аренды лесных участков не может быть ниже минимального размера, который определяется по ставкам, утвержденным Правительством РФ. При этом закон не запрещает предусматривать более высокий размер арендной платы по соглашению сторон. Судьи исходили из диспозитивности нормы ст. 614 ГК РФ, согласно которой порядок, условия и сроки внесения арендной платы закрепляются договором.

Дело дошло до ВАС РФ, который также отметил, что ч. 1 ст. 73 ЛК РФ не ограничивает стороны в том, чтобы они согласовали размер арендной платы, превышающий минимальный установленный размер (Определение ВАС РФ от 11.01.2011 № ВАС-16963/10). В договоре аренды лесного участка может быть оговорен размер платы, превышающий минимальный, за счет применения повышающего коэффициента.

Способ определения превышения: не только коэффициент

Как мы указывали выше, анализ арбитражной практики показывает, что чаще встречается такой способ платы за аренду лесного участка, как установление повышающего коэффициента. Но это не значит, что иные способы не используются вовсе или запрещены. В судебной практике можно найти примеры, когда в составе арендной платы были выделены две части, в частности постановление ФАС Центрального округа от 18.10.2010 по делу № А23-6276/09Г-20-335.

По договору годовой арендный платеж включал в себя часть, предназначенную для перечисления в федеральный бюджет, и часть — для бюджета области. Суд решил, что такой порядок Лесным кодексом прямо не запрещен. В судебном акте было также подчеркнуто: Лесной кодекс не указывает, что цена договора аренды лесного участка должна быть равна минимальному размеру арендной платы, устанавливаемому по ст. 73 ЛК РФ.

Таким образом, платеж можно установить в размере и больше минимальной платы. При этом Лесной кодекс не содержит правил о способах определения превышающей части. Значит, решение, применять ли повышающий коэффициент или выделять часть сверх минимума, стороны вольны принимать по своему усмотрению исходя из ГК РФ.

Рассмотрим нормы, на которые могут опираться стороны при заключении договора аренды лесного участка.

Гражданский кодекс обязывает платить оговоренную сумму

Базовой нормой, регулирующей заключение договора, является ст. 421 ГК РФ. В ней закреплен принцип свободы договора. Так в п. 4 этой статьи сказано, что кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Общие положения об арендной плате установлены в ст. 614 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом именно в договоре аренды предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы. Когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, зафиксированные в договоре. Но не чаще одного раза в год, если иное не закреплено договором. Закон может устанавливать и иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Отметим, что для лесных земель таких особенностей нет.

Итак, оговоренные в договорах суммы арендной платы в части превышения ее минимального размера, устанавливаемого в соответствии со ст. 73 ЛК РФ, следует считать условием, которые стороны согласовали в договоре.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Поскольку своевременное внесение арендной платы — обязанность арендатора, в данной ситуации вы не вправе отказаться от оплаты аренды в размере, закрепленном договором.