1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3890

От застройщика нужно требовать гарантии

Организация-застройщик заключает с дольщиками договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. К договорам застройщик прилагает нотариально заверенную копию договора генерального подряда, в ст. 11 которого установлены гарантийные обязательства генподрядчика и гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта — пять лет с даты подписания сторонами (застройщиком и генеральным подрядчиком) акта о приемке готового объекта. Дольщикам (будущим владельцам квартир) в управлении застройщика говорят, что этого вполне достаточно. Так ли это? Распространяется ли гарантия генподрядчика на меня как на дольщика?

Вы не зря заподозрили неладное. Застройщик действительно в рассматриваемой ситуации нарушает положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

В силу ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия должен содержать необходимые условия, при отсутствии которых он считается незаключенным. Эти условия определены в ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Однако в рассматриваемой ситуации не установлен гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантия в договоре генерального подряда относится не к объекту долевого строительства, а ко всему жилому дому, что не одно и то же. Кроме того, она дается не дольщику, а застройщику.

В Определении ВАС РФ от 23.11.2009 № ВАС-14590/09 по делу № А65-17914/2008-СГ5-28 договор долевого участия признан незаключенным, в частности, из-за отсутствия в нем условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Суд указал, что «сторонами не согласованы все его существенные условия».

Признание договора незаключенным может негативно сказаться именно на дольщике в случае выявления недостатков в построенном объекте долевого строительства (квартире) в течение гарантийного срока, установленного генподрядчиком для застройщика. В результате дольщику трудно будет потребовать от застройщика возмещения убытков и устранения строительных недостатков.

Возникает другой вопрос: каким образом застройщику удалось зарегистрировать незаключенные в силу закона договоры участия в долевом строительстве?

Согласно ст. 17 Закона № 214-ФЗ такие договоры подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 17.06.2010, далее — Закон № 122-ФЗ). Регистрация проводится в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с конкретным договором. Причем из п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ следует, что если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, то это является основанием для отказа в регистрации.

Отметим, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 31 Закона № 122-ФЗ). И вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения регистрационными органами возложенных на них указанным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме (п. 3 ст. 31 Закона № 122-ФЗ).

В настоящее время регистрацией на территориях муниципальных образований занимаются территориальные отделы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по соответствующему субъекту Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. Как правило, такой орган именуется департаментом строительства (области, республики, г. Москвы или
г. Санкт-Петербурга). Он имеет право, в частности, принимать меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства (ч. 5 ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации следует обратиться в региональный департамент строительства с жалобой на несоблюдение застройщиком норм Закона № 214-ФЗ и на неправомерные действия конкретного территориального отдела по регистрации незаключенного договора. Если это не поможет, то жалобу на территориальный отдел по регистрации можно подать в вышестоящее управление Росреестра, и придется самостоятельно судиться с застройщиком.