1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1764

Досрочное расторжение договора в случае возведения рампы и временной постройки

Организация сдала в аренду здание склада и прилегающую к нему территорию под склад временного хранения. По договору аренды арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя проводить неотделимые улучшения и реконструкцию арендованного имущества. Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор без согласия арендодателя возвел временное строение на арендованной территории, а в помещении склада построил рампу?

Досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя можно в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Неотделимыми улучшениями в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ признаются улучшения, которые невозможно отделить без нанесения вреда имуществу.

Понятие «реконструкция» содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и определено как изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Понятие «рампа» дано в СНиП 31-04-2001 «Складские здания», принятых постановлением Госстроя России от 19.01.2001 № 21. Это сооружение, предназначенное для производства погрузочно-разгрузочных работ. Одна сторона рампы примыкает к стене склада, а другая располагается вдоль железнодорожного пути (железнодорожная рампа) или автоподъезда (автомобильная рампа). Обычно она сооружается на одном уровне с транспортным средством для удобства выполнения погрузочно-разгрузочных работ.

Возведение рампы влияет на изменение площади помещения склада и считается его техническим усовершенствованием. Следовательно, строительство рампы в помещении склада представляет собой и реконструкцию (перепланировку) помещения склада, изменяющую площадь склада с помощью дополнительной конструкции, и неотделимые улучшения (постановление ФАС Московского округа от 18.11.2004 № КГ-А40/10397-04).

Поскольку договор аренды содержит прямой запрет на реконструкцию и возведение неотделимых улучшений без письменного согласия арендодателя, строительство арендатором рампы без получения предварительного согласия арендодателя в письменной форме является нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Временный характер постройки не позволяет отнести ее ни к неотделимым улучшениям, ни к реконструкции. Кроме того, ее строительство не противоречит целевому назначению арендуемого имущества — склад временного хранения. Следовательно, возведение постройки не нарушает условия договора аренды и не может быть основанием для его досрочного расторжения.

В заключение отметим, что для подачи в арбитражный суд искового заявления о досрочном расторжении договора необходимо соблюсти досудебный порядок, установленный в ст. 619 ГК РФ и заключенном договоре. Для этого прежде всего нужно зафиксировать факт наличия рампы в помещении склада, что подтверждается техническим паспортом БТИ либо заключением территориального отдела по строительству и архитектуре. Затем надо направить арендатору письменное предупреждение об устранении выявленного нарушения (сносе построенной рампы) с указанием срока его устранения. При невыполнении арендатором данных требований следует обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды по данному основанию. На судебном заседании арендодатель обязан документально подтвердить факт строительства рампы в период аренды склада, представив, например, технический паспорт БТИ, акт приема-передачи склада и план склада до передачи его в аренду, в котором рампа отсутствует.