1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 9236

Выкуп арендованной земли с незавершенкой

Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу?

Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу?

По общему правилу приватизации земли, изложенному в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В пункте 2 указанной статьи сказано, что граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Несмотря на то что в рассматриваемой статье не поименованы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под названными объектами можно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Но к данной ситуации это не относится.

Статусом здания, строения, сооружения объект незавершенного строительства не обладает. Поясним.

Согласно ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом считаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

Следовательно, особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. Поэтому к нему не могут быть применены нормы п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Такой вывод подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2010 № Ф03-402/2010 и Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 по делу № А74-2604/2009).

Так, ФАС Дальневосточного округа признал законным отказ в предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы по их назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, а значит, у общества отсутствует предусмотренное в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельного участка (постановление от 23.11.2009 № Ф03-6253/2009).

Если объект незавершенного строительства достроить и ввести в эксплуатацию в качестве здания, строения или сооружения, то лицо, право собственности которого зарегистрировано на достроенный объект, сможет претендовать на приватизацию земли независимо от того, когда заключен договор аренды — до введения в действие Земельного кодекса РФ или после. Об этом сказано в п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ .

До завершения строительства рассматриваемого объекта его собственник может лишь обратиться к собственнику земельного участка (муниципальному образованию), на котором он находится, с предложением продать его, которое оформляется заявлением о приобретении. Если орган местного самоуправления решит продать земельный участок, у арендатора в силу п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ возникнет преимущественное право на покупку по отношению к другим покупателям. (Подробные комментарии о преимущественном праве арендатора см. в материале "Выкуп арендованного земельного участка".)

Таким образом, приобрести в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на котором расположен принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства, арендатор может только с согласия муниципалитета. Кроме того, по завершении строительства он вправе требовать выкуп участка в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.