Организация, применяющая УСН («доходы минус расходы»), заключила договор аренды помещения сроком на пять лет. Для использования помещения в торговой деятельности необходимо провести работы по изменению внутренней планировки помещений (разработка проектной и разрешительной документации, строительно-монтажные работы, а именно разборка кирпичной стены, устройство перегородок, установка металлических дверей, устройство стяжки пола, устройство подвесных потолков). Общий размер затрат по изменению внутренней планировки составил 40 000 000 руб. Данные изменения здания согласованы с арендодателем и возмещаются им в счет арендной платы в пределах 30 400 000 руб.
В каком порядке в целях применения УСН следует учитывать затраты организации по изменению внутренней планировки помещений, которые возмещаются арендодателем (30 400 000 руб.), а также затраты, не возмещаемые арендодателем, но произведенные с его согласия, а именно 9 600 000 руб.?
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы по налогу вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).
Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств и нематериальных активов включаются основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ, а расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 256 НК РФ установлено, что амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенные организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.
Вместе с тем обращаем внимание, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:
— Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279;
— Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312;
— письмом Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».
Также сообщаем, что по вопросам об отнесении тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует обращаться в Минрегион России.
Согласно подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить полученные доходы на сумму арендных платежей за арендуемое имущество.
Пунктом 1 ст. 346.15 НК РФ установлено, что налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, исчисляемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
Таким образом, налогоплательщик, применяющий УСН и получивший от арендодателя возмещение части затрат на ремонт арендованного имущества в виде уменьшения арендной платы, включает в состав доходов сумму указанного возмещения.
Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании п. 8 ст. 250 НК РФ.
(Письмо Минфина России от 24.03.2010 № 03-11-06/2/41)