1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1133

Объект сделки - недвижимость

Когда потенциальный покупатель находит интересующий его объект коммерческой недвижимости, начинается процесс переговоров с продавцом недвижимости, суть которых сводится в первую очередь к определению условий сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т.д.).

На практике такие переговоры могут носить длительный характер, и часто в них принимают участие не только представители продавца и покупателя, но и риэлтерских компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).

В большинстве случаев в процессе таких переговоров или до их начала покупатель проводит юридическую проверку интересующего его объекта недвижимости.

Цель проверки — определение юридической чистоты недвижимости, то есть самой возможности заключения сделки, а также выявление проблем, которые имеются в выставленной на продажу недвижимости, и возникающих в связи с этим рисков.

Иногда в процессе такой проверки выясняется большое число «неожиданностей», которые если и не приводят к срыву намечающейся сделки, то, по крайней мере, часто являются основанием для значительного занижения стоимости продаваемой недвижимости. Например, не согласованные в установленном порядке перепланировки (переоборудования) в зданиях или помещениях.

В этом случае на покупателя перекладываются проблемы, связанные с их узакониванием.

Если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит целый комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т.д.), часто возникает ситуация, когда на часть расположенных на земельном участке строений нет необходимых документов, то есть права на эти здания не зарегистрированы в установленном порядке.

Это могут быть либо строения, на которые есть правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо самовольные постройки.

И в первом, и особенно во втором случаях надлежащее оформление прав на строения требует значительного времени, а иногда и вообще является невозможным. В последнем случае под угрозу может быть поставлено само заключение сделки по покупке предприятия.

Могут возникнуть сложности и в связи с отсутствием необходимых документов на земельные участки, расположенные как непосредственно под зданиями, так и рядом. Права на них могут быть не оформлены, что также является достаточно сложной процедурой, требующей существенных временных и финансовых затрат.

Следует помнить, что в отношении многих объектов, выставленных на продажу, требуется не только получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и провести сначала необходимые мероприятия по их межеванию и кадастровому учету.

При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в нем являются обремененными арендой, в том числе и долгосрочной.

Это создает для приобретателя имущества массу проблем, связанных с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов, если это не сделано до продажи здания.

Также при проверке недвижимости может обнаружиться наличие зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или земли, которые могут препятствовать заключению сделки купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что на практике бывают ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но в Реестр прав соответствующие записи об этом не внесены, что также требует определенных временных затрат.

Все вышеуказанные проблемы необходимо выявить до заключения сделки и по возможности добиться от продавца их устранения либо уменьшения стоимости продаваемого объекта.

В противном случае, купив недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда в течение очень длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением этих проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства.

Для продавца недвижимости гораздо более выгодно добиться устранения всех проблем именно перед выставлением недвижимости на продажу, иначе сделка может не состояться или покупатель будет требовать существенного уменьшения цены сделки.

Более того, многие из вышеуказанных сложностей могут привести к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получат уведомление о приостановлении или отказе в регистрации. Последнее является весьма болезненным для сторон сделки, которые потеряют драгоценное время и понесут убытки.

Проверка сторон сделки

Юридической экспертизе подлежит не только само недвижимое имущество, но и стороны, которые планируют заключить сделку.

В современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок-недействительными. Задача юристов при оформлении сделки — избежать в будущем этих негативных последствий.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

При проверке продавцов и покупателей недвижимости необходимо также в обязательном порядке изучить их уставы, учредительные договоры (при наличии), проверить соблюдение порядка назначения их генеральных директоров и т. д.

Если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать в первую очередь, что в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При этом супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Заключение сделки и расчеты

После того как все проблемы, касающиеся предмета сделки, выявлены, стороны могут приступать к окончательной фазе переговоров, подготовке и сбору необходимых для совершения сделки документов.

Часто на этапе заключения сделки стороны сразу подписывают не основной договор купли-продажи недвижимости, а предварительный.

В соответствии с п. 1 ст.429 Гражданского кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «...по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Обычно предварительный договор заключается в том случае, если, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие-либо проблемы и их устранение займет большой промежуток времени.

Тогда стороны, заинтересованные в заключении сделки купли-продажи, сначала заключают между собой предварительный договор. Продавец единолично или совместно с покупателем устраняет вышеуказанные проблемы, и только после этого заключается основной договор купли-продажи.

Суть предварительного договора состоит в том, что он выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку.

В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).

На рассматриваемом этапе юристы составляют договоры отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, согласуют их тексты с обеими сторонами сделки.

На этом этапе происходит оформление необходимых доверенностей, для продаваемых зданий (помещений) заказываются документы технического учета (БТИ), для земельных участков — документы кадастрового учета (кадастровые планы). Также стороны обсуждают и согласуют порядок расчетов.

В настоящее время, особенно в Москве, сложилась ситуация, при которой спрос на коммерческую недвижимость значительно превосходит предложение. Поэтому продавцы недвижимости вольны диктовать условия заключения сделки зачастую крайне жесткие. Речь здесь идет в первую очередь о порядке расчетов по договору.

Так, в Москве в подавляющем большинстве случаев с целью уклонения от уплаты налогов стороны не указывают в договоре реальную стоимость продаваемого объекта недвижимости. В договоре часто указывается либо минимальная цена, либо контрагенты приходят к определенному соотношению официальных и неофициальных платежей (например, 50% на 50% или 40% на 60%).

Неофициальные платежи обычно передаются продавцу недвижимости с использованием депозитарных банковских ячеек.

В соответствии с условиями договора аренды банковской ячейки продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как сделка купли-продажи имущества проходит необходимую государственную регистрацию и покупатель получает свидетельство о государственной регистрации своего права.

После согласования и подписания всех необходимых документов они подаются в соответствующий регистрирующий орган, в Москве это главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. по окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, проводят оставшиеся расчеты.

Необходимо также ответить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости.

Под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество.