1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2798

Право собственности нужно доказать

Доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество, приобретенное до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может служить справка из Ростехинвентаризации (постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 № 10885/09).

Согласно действующему законодательству право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Причем при его возникновении на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о госрегистрации права должны подать в регистрирующий орган все стороны сделки (ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон № 122-ФЗ).

Что делать, если на момент подачи заявления о госрегистрации одна из сторон договора ликвидирована?

Законом подобная ситуация не урегулирована. Покупателю ничего не остается, как обратиться в суд, который вправе по требованию одной стороны договора вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, если другая уклоняется от такой регистрации (ст. 165 и 551 ГК РФ). Обратившись в суд, покупатель обязан доказать наличие права собственности продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество, если запись об этом не содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, покупатель должен доказать наличие законных оснований для перехода этого права к самому покупателю. Одно из таких дел недавно рассмотрел Президиум ВАС РФ.

В суд обратился индивидуальный предприниматель с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы (далее — УФРС), которое отказалось регистрировать право собственности на нежилое помещение, приобретенное истцом. В ходе судебных разбирательств выяснилось, что истец приобрел помещение у фирмы по договору купли-продажи. Это и другие помещения фирма приобрела в порядке приватизации в 1992 г. по договору выкупа государственного имущества.

Индивидуальный предприниматель и фирма не составляли акт приема-передачи помещения, поскольку договором предусмотрено, что продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи помещения.

Фирма приняла на себя обязательства по исполнению всех действий, направленных на беспрепятственную регистрацию перехода права собственности на приобретенное помещение. Однако покупатель не успел зарегистрировать свои права на купленное помещение, поскольку фирма впоследствии была ликвидирована.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца и обязал УФРС зарегистрировать право собственности на помещение. При вынесении решения суд исходил из следующих фактов. Предприниматель владел и пользовался спорным объектом недвижимого имущества как своим собственным, фирма продала истцу данное имущество, осуществить госрегистрацию перехода права собственности из-за ликвидации продавца невозможно.

Кассационный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске. Основанием для отказа послужил тот факт, что в договоре выкупа государственного имущества не были указаны состав, стоимость, а также индивидуально-отличительные признаки выкупаемого имущества. Кроме того, нет договора аренды государственного имущества с правом выкупа, который является основанием для выкупа имущества, и акта приема-передачи имущества к договору выкупа. Из-за отсутствия акта приема-передачи к договору купли-продажи истец не доказал также фактическое получение во владение имущества. Суд отметил, что истец не доказал наличие законных оснований для возникновения права собственности на нежилое помещение ни у себя, ни у фирмы, у которой его приобрел.

Рассматривая дело в порядке надзора, ВАС РФ указал, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, также является юридически действительной. Представленная в деле справка Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация», из которой следует, что за фирмой было зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение на основании договора о выкупе, подтверждает наличие права собственности на данное нежилое помещение у продавца. Отсутствие акта приема-передачи имущества истцу по договору купли-продажи не свидетельствует об отсутствии оснований для возникновения права собственности на нежилое помещение у истца, поскольку функции акта в данном случае выполнял сам договор купли-продажи, что вытекает из его условий.

Исходя из этого Высший арбитражный суд РФ отменил решение кассационного суда и удовлетворил требования предпринимателя, обязав УФРС зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение к истцу.

Итак, во избежание возможных осложнений не следует затягивать с регистрацией прав на недвижимое имущество. Заключая договор купли-продажи недвижимости, нужно сначала внимательно изучить все документы на приобретаемое имущество и удостовериться в наличии у продавца права собственности на него. Кроме того, не рекомендуем экономить на составлении отдельного акта приема-передачи имущества.