1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2827

Управление жилыми помещениями. Есть варианты

Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), который вступил в силу с 01.03.2005, вносит значительные изменения в организацию управления и эксплуатации жилищного фонда. Задачей данной статьи является рассмотрение особенностей бухгалтерского учета и налогообложения в ТСЖ и Управляющей компании по новым правилам. Что же нового предлагает ЖК РФ?

Основное изменение, которое вносит ЖК РФ в вопрос организации управления и эксплуатации жилищного фонда, это то, что собственники помещений (в обязательном порядке) до 01.03.2006 сами должны сделать выбор, кто будет управлять их домом: сами граждане (непосредственное управление), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или же Управляющая компания (УК).

1. При непосредственном управлении собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные услуги и на жилищные услуги, соответственно самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с этими договорами.

2. Товарищество собственников жилья предусматривает создание юридического лица, и соответственно отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся на основе договоров между юридическими лицами, в которых ТСЖ выступает от имени всех собственников жилья и осуществляет свои полномочия через избранное правление. ТСЖ осуществляет начисление коммунальных платежей и платежей за жилищные услуги, сбор денег и расчеты с поставщиками услуг.

3. Управляющая компания предусматривает создание в первую очередь частной коммерческой организации, которая осуществляет свои полномочия на основании договора управления многоквартирным домом.

Рассмотрим подробнее этот вариант. По такому договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

— осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, управляющие компании в ЖКХ — это совершенно новое явление. До этого жилищно-коммунальные услуги оказывали в основном муниципальные унитарные предприятия. Функции по начислению платежей и сбору денег от населения и перечислению их организациям ЖКХ осуществляли Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) или Службы единого заказчика (СЕЗ), которые в основном также были муниципальными унитарными предприятиями. Через ДЕЗы (или СЕЗы) шло также финансирование организаций ЖКХ на суммы льгот, субсидий и убытков, полученных организациями ЖКХ от применения регулируемых цен. В дальнейшем из состава многочисленных ДЕЗов и т. п. выделились организации, называемые «Единый расчетный центр» (ЕРЦ) или «Единый расчетно-кассовый центр» (ЕРКЦ), которые уже не всегда являются муниципальными унитарными предприятиями и которые сосредоточили в своих руках базы данных по населению и функции по начислению платежей населению, сбору денег. Теперь же появятся частные УК, которые должны по-новому выстроить договорные отношения с населением, поставщиками энергоносителей и ЕРЦ.

Учету товарищества собственников жилья (ТСЖ)

В первую очередь товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Чтобы правильно организовать бухгалтерский учет в ТСЖ, по мнению автора, необходимо уяснить основные моменты.

1. Многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав, что вытекает из положений ГК РФ и ЖК РФ.

Отсюда можно сделать важный вывод: ни ТСЖ и ни Управляющая компания не должны ставить жилой дом в целом на свой баланс, так как многоквартирный дом не может принадлежать ни ТСЖ, ни Управляющей компании. Это долевая собственность. Соответственно ни ТСЖ и ни Управляющая компания не являются плательщиками налога на имущество и земельного налога по имуществу, называемому «многоквартирный дом».

2. Чем является деятельность ТСЖ в рамках своей основной уставной (непредпринимательской) деятельности? Является ли эта деятельность для целей налогообложения услугой и может ли уставная деятельность некоммерческой организации (или какая-то ее часть) трактоваться как услуга?

Конечно, это сложный вопрос. Рамки уставной деятельности ТСЖ определены в ст. 135 ЖК РФ, где сформулирована цель создания товарищества: ТСЖ создаются для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют целям его создания. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования (то есть на ТСЖ не возлагается обязанность по оказанию услуги по содержанию и эксплуатации дома либо коммунальных услуг). В этом, по мнению автора, и заключается основная суть вопроса. В договорных отношениях ТСЖ как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг выступает лишь на условиях представительства (ст. 182 ГКРФ).

Имейте в виду!

Оказание услуг это разновидность предпринима тельской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ), то есть самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами. В первую очередь это коммерческая деятельность.

В рамках уставной деятельности ТСЖ признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, так как цель создания ТСЖ — не получение прибыли и ее распределение между участниками, а осуществление уставной деятельности (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Уставная деятельность некоммерческой организации не может включать реализацию товаров (работ, услуг), так как это означало бы появление выручки и прибыли, что противоречит самому определению некоммерческой организации. Хотя ГК РФ допускает, что некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь если она служит достижению целей, ради которых они созданы. Тогда ТСЖ должно обеспечить раздельный учет доходов и по доходам от предпринимательской деятельности подлежит налогообложению в общеустановленном порядке.

Таким образом, в рамках своей уставной деятельности ТСЖ не оказывают услуги, а осуществляют уставные обязанности, носящие некоммерческий характер. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, — все это входит в уставную деятельность товарищества, которую нельзя трактовать как услуги независимо от того, как эта деятельность осуществляется — силами самого ТСЖ либо с привлечением сторонней организации.

Коммунальные платежи, под которыми понимается плата за коммунальные и иные услуги, оказываемые собственникам помещений обслуживающими организациями (поставщиками энергоносителей, водоснабжения и т. п.), также не являются доходом ТСЖ.

Услуги тем и отличаются от товаров и работ, что они производятся, реализуются и потребляются одновременно (п. 5 ст. 38 НК РФ). Услуга всегда направлена непосредственно потребителю, перепродать услугу невозможно! В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, но потребляют услуги, оказываемые обслуживающими организациями, непосредственно собственники помещений. Таким образом, ТСЖ действует на условиях представительства, выступает от имени собственников жилых помещений и участвует лишь в расчетах между потребителями коммунальных услуг — собственниками жилых помещений и поставщиками коммунальных услуг. Утверждения о том, что ТСЖ «перепродают услуги» жильцам, по мнению автора, ошибочны.

Поэтому бухгалтерские проводки по расчетам с поставщиками коммунальных услуг должны выглядеть следующим образом:

Д-т сч. 76 «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги» К-т сч. 60 «Поставщики коммунальных услуг» (с учетом НДС) — предъявлен счет поставщиком коммунальных услуг

Д-т сч. 60 «Поставщики коммунальных услуг» К-т сч. 51 — оплачен счет поставщика

Д-т сч. 50, 51 К-т сч. 76 «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги» — получена оплата от граждан.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, поэтому с них производятся соответствующие сборы. На основании п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами). То есть в состав средств ТСЖ включается любое имущество, переданное собственником, независимо оттого, в каком виде оно получено: обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ и др. (п. 2 ст. 151 ЖКРФ).

Что же касается налогообложения этих средств, то ситуация довольно запутанная. Так как формулировки ЖК РФ не совсем совпадают с формулировками НК РФ, то обычно возникает спор о том, относятся ли к необлагаемым средствам обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ, указанные в п. 2 ст. 151 ЖК РФ.

Пунктом 2 ст. 251 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются денежные средства в виде целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие в качестве финансовой помощи от других организаций и (или) физических лиц, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) и использованные указанными получателями по назначению. К указанным целевым поступлениям относятся осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы...

Что можно отнести к членским взносам в соответствии с НК РФ? При сравнении формулировок ЖК РФ и НК РФ могут возникнуть разные мнения. В формулировке НК РФ это «иные взносы членов товарищества» либо «обязательные платежи» в формулировке ЖК РФ. Можно только догадываться, что имел в виду законодатель. Приравнивать «иные взносы» к членским взносам вроде бы нелогично, так как обычно слово «иные» используется для обозначения разовых, случайных, явлений. Применительно к ТСЖ «иными взносами» могут быть, например, дополнительные взносы на непредвиденные расходы и т. п.

Остается признать, что членские взносы в формулировке НК РФ — это часть обязательных платежей. Согласно п. 2 ст. 39 ЖК РФ расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме — это обязательные расходы. Члены ТСЖ вносят и обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Взносы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности в соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что членские взносы в ТСЖ — это предусмотренные обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Следует также отметить, что к уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие «деятельность для собственных нужд», так как:

• уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ (п. 2 ст. 2 Закона от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»);

• уставная деятельность ТСЖ не есть услуга, и на нее не распространяется действие подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ (уставная деятельность некоммерческой организации не является объектом обложения НДС).

Итак, на основании вышеизложенного считать какую-то часть уставной деятельности ТСЖ услугой (к чему стремятся налоговые органы) — значит неправомерно признать эту деятельность в качестве объекта обложения НДС и налогом на прибыль, что противоречит положениям ГК РФ и ЖК РФ.

В бухгалтерском учете обязательные платежи следует учитывать в соответствии с Планом счетов (утв. Приказом МФ РФ от 31.10. 2000 №94н):

Д-т сч. 76 «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги» К-т сч. 86 субсчет «Средства ТСЖ» — начислена задолженность за соответствующий месяц Д-т сч. 20 (26) К-т сч. 10, 60, 69, 70, 71 и т. п. — произведены расходы на заработную плату, начисления на заработную плату, общехозяйственные расходы и затраты на организацию эксплуатации дома (включая суммы НДС) Д-т сч. 86 К-т сч. 20 (26) — отражено использование целевых средств.

Образующаяся на счете 86 переплата по обязательным платежам, как и переплата любых устанавливаемых взносов, не может образовывать прибыль. И тем более эти суммы не являются авансом, полученным в счет реализации услуг. Они являются кредиторской задолженностью, которая в дальнейшем должна быть использована на цели, соответствующие деятельности ТСЖ.

Многие категории граждан имеют право на льготы при оплате жилищно-коммунальных услуг, которые могут предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ и местных законов. Финансирование организация ЖКХ будет получать из федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или местного бюджета соответственно. Льготы представляют собой своего рода скидку при начислении платы за ЖКУ, и в сумму начисленных платежей граждан они не входят. Поэтому на сумму предоставленных льгот следует сделать дополнительную проводку: Д-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по льготам» К-т сч. 86 субсчет «Средства ТСЖ».

Аналитический учет по дебету счета 76 надо организовать в разрезе категории льгот граждан и каждого бюджета.

Кроме того, согласно ст. 159 ЖК РФ гражданам могут быть предоставлены субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 установлен федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22%.

Субсидия — это помощь государства гражданам в оплате жилищно-коммунальных услуг. При этом начисление гражданам сумм оплаты жилищно-коммунальных услуг производится полностью.

При предоставлении гражданину субсидии в 2005 году следовало делать проводку:

Д-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по субсидиям» К-т сч. 76 субсчет «Задолженность граждан за жилищно-коммунальные услуги».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» с 2006 года порядок оформления и предоставления субсидий изменился. Теперь суммы рассчитанных субсидий ежемесячно перечисляются на банковские счета граждан — получателей субсидий до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Соответственно граждане производят оплату жилья и коммунальных услуг в полном размере, и поэтому последнюю из приведенных бухгалтерских проводок делать уже не нужно. Сальдо по дебету счета 76 «Задолженность бюджета по субсидиям» отражает задолженность бюджета за прошлые периоды.

При получении финансирования из бюджета на суммы льгот и субсидий согласно Плану счетов следует оформить бухгалтерские проводки: Д-т сч. 51 К-т сч. 86

Д-т сч. 86 К-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по льготам» или Д-т сч. 51 К-т сч. 86

Д-т сч. 86 К-т сч. 76 субсчет «Задолженность бюджета по субсидиям».

При заполнении налоговой отчетности следует учесть, что ТСЖ должно заполнять Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования (Лист 10 Декларации по налогу на прибыль организаций). Исходя из видов полученных организацией средств целевого назначения, организация выбирает соответствующие им наименования и коды из таблицы, приведенной в Приказе МНС РФ от 29.12.2001 № БГ-3-02/585 «Об утверждении Инструкции по заполнению Декларации по налогу на прибыль организаций».

Согласно Приказу Минфина РФ от 22.07.2003 № 67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» некоммерческие организации могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности Отчет об изменениях капитала (форма № 3), Отчет о движении денежных средств (форма № 4), Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5) при отсутствии соответствующих данных. Некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности Отчет о целевом использовании полученных средств (форма № 6).

Учет у Управляющей компании

Основные особенности бухгалтерского учета в Управляющей компании (УК) таковы: УК покупает жилищно-коммунальные услуги у соответствующих поставщиков и перепродает населению.

Бухгалтерские проводки выглядят следующим образом: Д-т сч. 20 К-т сч. 60 и одновременно Д-т сч. 19 К-т сч. 60 — получены счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг Д-т сч. 26 К-т сч. 60 и одновременно Д-т сч. 19 К-т сч. 60 — получены счета от ЕРЦ за услуги по начислению и сбору денег от населения, прочие общехозяйственные расходы

Д-т сч. 76 «ЕРЦ» К-т сч. 90.1 — отражено начисление жилищно-коммунальных услуг гражданам за текущий месяц по справке ЕРЦ.

Следует заметить, что именно в ЕРЦ ведется аналитический учет по каждому плательщику (начисление и оплата), но организациям ЖКХ (соответственно УК) обычно передаются только сводные данные по начислению и полученной оплате, поэтому получается, что УК будет отражать в своем бухгалтерском учете сводную задолженность граждан по жилищно-коммунальным услугам, которую должен собрать с граждан ЕРЦ.

По мнению автора, складывается довольно парадоксальная ситуация: УК в своем бухгалтерском учете сможет отразить сумму задолженности граждан только как задолженность ЕРЦ по сбору платежей с граждан. В свою очередь, ЕРЦ не будет признавать и отражать на своем балансе долг перед УК, так как для него эти средства являются транзитными. Обычно ЕРЦ отражают задолженность перед организациями ЖКХ (соответственно УК) только после получения оплаты от граждан: Д-т сч. 50, 51 К-т сч. 76 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг».

После этого ЕРЦ производят перечисление поставщикам жилищно-коммунальных услуг за вычетом своего вознаграждения:

Д-т сч. 76 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг» К-т сч. 51.

Таким образом, одним из основных моментов организации работы УК является установление договорных отношений с населением и с ЕРЦ. Договорные отношения с ЕРЦ могут быть составлены и по агентскому договору. Например, ЕРЦ оказывает услуги по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и указывает в квитанциях расчетный счет УК. В конце каждого месяца ЕРЦ передает данные по начислению в УК, и соответственно УК сама ведет аналитический учет по каждому плательщику (и по начислению, и по оплате).

Тогда бухгалтерская проводка в УК будет сделана по каждому плательщику:

Д-т сч. 76 К-т сч. 90.1 — отражена задолженность граждан Д-т сч. 90.3 К-т сч. 68 «НДС» — начислен НДС Д-т сч. 90.2 К-т сч. 20, 26 — списаны расходы Д-т сч. 90.9 К-т сч. 99 (или Д-т сч. 99 К-т сч. 90.9) — определен финансовый результат.

Согласно п. 13 ст. 40 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством РФ, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы). Учитывая изложенное, организации, реализующие услуги населению по льготным ценам, выручку за оказанные услуги учитывают по государственным регулируемым ценам без применения льгот, установленных для отдельных категорий населения. То есть суммы льгот включаются в объем реализации и с этих сумм следует исчислить НДС:

Д- т сч. 76 «Задолженность бюджета по льготам» К-т сч. 90.1 Д-т сч. 90.3 К-т сч. 68 «НДС».

Аналитический учет по дебету счета 76 «Задолженность бюджета по льготам» следует вести по категории льготников и соответствующему бюджету (федеральному, областному или местному).

Возможен вариант, когда Управляющая компания получает в аренду либо на обслуживание муниципальное имущество (котельные, теплосети, сети водоснабжения, канализации и т. п.) или какую-то их часть, что позволит оказывать коммунальные услуги собственными силами. В этом случае к расходам предприятия добавятся расходы по аренде муниципального имущества.