1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2276

Незаконное повышение арендной платы

Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять стоимость аренды государственной (муниципальной) земли, если иное не предусмотрено договором (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 9330/09).

В хозяйственной практике госорганы, предоставляя в аренду государственную (муниципальную) землю, впоследствии нередко в одностороннем порядке меняют первоначально согласованную стоимость арендной платы, ссылаясь на изменение уполномоченным органом ее базовых размеров. Недавно ВАС РФ разобрался, могут ли такие арендодатели в одностороннем порядке менять существенные условия договора аренды.

Общество в 2004 г. получило в аренду земельный участок, находившийся в муниципальной собственности. В договоре аренды было предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы подлежит перерасчету арендодателем при изменении базовых размеров арендной платы не чаще одного раза в год.

Арендодатель за период с 1 января 2006 г. по 23 марта 2007 г. в одностороннем порядке произвел перерасчет арендной платы. Основанием для этого послужило изменение базовых ставок арендной платы. Общество с таким перерасчетом не согласилось, указав, что в соответствии с условиями заключенного договора одностороннее изменение ставок арендной платы недопустимо. Арендодатель обратился с иском в суд.

Суды первой и кассационной инстанций поддержали требования арендодателя и удовлетворили иск исходя из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата за пользование таким объектом аренды должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поэтому арендодатель обоснованно пересчитал арендную плату и правомерно потребовал взыскания задолженности и пеней с арендатора.

Однако ВАС РФ указал, что решения судов вынесены с нарушением норм действующего законодательства. Дело в том, что уполномоченными органами РФ, субъектов РФ или органами местного самоуправления могут устанавливаться лишь порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, но не размер арендной платы. Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Это означает, что по данному условию между сторонами должно быть достигнуто соглашение в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ. За исключением случаев, предусмотренных законом или договором, односторонние изменения условий обязательства не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

По условиям заключенного сторонами договора аренды любые изменения в договор должны оформляться двусторонним письменным соглашением. Поскольку условие о цене считается существенным и стороны не вносили в договор изменений о цене и не заключали дополнительного соглашения по условию о цене, перерасчет цены договора арендодателем в одностороннем порядке неправомерен. При изменении базовых размеров арендной платы арендодатель лишь вправе требовать внесения изменений в договор, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.

Таким образом, даже при изменении базовых ставок арендной платы, утвержденных уполномоченным органом, пока между сторонами договора аренды государственной (муниципальной) земли не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, арендатор может платить за арендуемый земельный участок по ранее согласованным ставкам. И это не будет считаться нарушением условий договора.