1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

"Откат" обратно не покатит

С 1 октября 2005 года вступили в действие новые нормы предоставления земельных участков под жилищное строительство. Они должны распределяться исключительно на аукционах. Но на деле нередко происходит иначе. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) провела комплексную проверку муниципальных образований (именно на этом уровне делится земля) во всех регионах страны. Выяснилось,-что законодательство нарушается более чем в 90% случаев.

Пакет из 28 законопроектов под названием «Доступное жилье» был принят еще в конце 2004 г. ФАС тогда предложила включить в Земельный кодекс РФ норму, согласно которой земельные участки под жилищное строительство передаются только по результатам аукционов. В начале 2005 г. законы вступили в силу, но для данной нормы было сделано исключение. Муниципальным органам дали отсрочку до октября для того, чтобы они сумели подготовиться к их проведению. Но, как показала практика, несмотря на то что за 9 месяцев строительным фирмам было роздано огромное количество участков под застройку (местные органы власти сильно торопились), к октябрю далеко не все регионы перешли на аукционные торги.

Что же обнаружили антимонопольщики в ходе проверки? Результаты действительно впечатляющие: лишь 8,3% всех земельных участков были переданы под жилищное строительство посредством аукционов. Остальные же были розданы или «из рук в руки» (я тебе землю — ты мне «откат»), или путем конкурсов, что также незаконно.

По мнению начальника Управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, крупные строительные компании хотят заниматься бизнесом на законных основаниях и внимательно относятся к нормам Земельного кодекса. Такой вывод делается на основании того, что на 8% всего количества проведенных аукционов приходится почти 25% общей предоставленной площади земли. Звучит внушительно, но все дело в том, что между муниципальной властью и строителями существуют настолько «плотные связи», что в одночасье их не порвешь.

По его словам, в нашей стране сейчас действует множество закрытых строительных клубов, и только поэтому, к примеру, ижевские девелоперы не могут ничего построить в Москве, землю просто так им получить не удастся. А по законам рынка именно конкуренция среди застройщиков позволит снизить цену за квадратный метр жилья.

Отсюда и вытекает логика действий ФАС: за счет открытости и доступности при предоставлении земельных участков добиться снижения цены жилья.

В настоящий момент существуют три главные причины, препятствующие увеличению вводимого жилья:

  • дефицит подготовленных участков;
  • непрозрачность их предоставления;
  • проблематичность подключения к инфраструктурным сетям.

Безусловно, должно быть гораздо больше предложений земельных участков под застройку со стороны местных властей, чем в настоящее время. Муниципалитеты часто оправдывают небольшой объем жилищного строительства отсутствием денег на подготовку земельных участков к аукционам (документация и инженерная инфраструктура). Но это всего лишь отговорки, так как подготовить один участок стоит всего несколько десятков тысяч рублей, а за его продажу или аренду местные власти получают намного больше.

В итоге сейчас территориальные органы ФАС вынуждены подавать исковые заявления в суд по фактам нарушения земельного законодательства. Если неправомерность действий чиновников подтвердится, то в течение месяца все незаконно розданные земельные участки будут возвращены в собственность муниципалитетов, а сделки признаны недействительными. То есть строительные компании, выкупившие земельные участки без аукционов, фактически их потеряют.

В принципе им должны возместить все издержки, но в Кодексе об административных правонарушениях санкции за неправильные действия органов власти по земельному законодательству не предусмотрены. Поэтому в соответствии с Гражданским кодексом строители получат лишь суммы, указанные в договоре продажи или аренды земли. А остальные «неофициальные» выплаты вернуть не удастся.

По итогам проверки всю территорию России условно можно разделить на четыре группы, в которых земельные участки:

  • продавались исключительно на аукционах (Нижегородская, Псковская, Смоленская, Ярославская области);
  • не продавались вообще (Костромская, Курганская области, г. Иваново);
  • продавались как на аукционах, так и без них (Орловская, Волгоградская, Тульская области, Республика Бурятия, Еврейская автономная область, Хабаровский край);
  • продавались без аукциона (Ханты-Мансийск, Челябинск, Новосибирск, Омск, Рязань, Мордовия).