1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1902

Ускользающее имущество

Делая крупное приобретение, покупатель вряд ли думает о том, что вскоре может его лишиться. Но в жизни бывает и такое: появляется первоначальный собственник, который заявляет свои права на имущество и требует возврата. В одних случаях суды возвращают имущество первоначальному собственнику, в других — оставляют у покупателя, признавая его добросовестным приобретателем, статус которого в определенных обстоятельствах дает возможность сохранить право собственности на спорный объект. Все зависит от того, может ли покупатель доказать свою добросовестность, а собственник — обстоятельства, предоставляющие ему право на возврат имущества.

В гражданском законодательстве добросовестный приобретатель тот, кто отвечает требованиям ст. 302 и 223 ГК РФ:

  • приобрел имущество на возмездной основе;
  • не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать имущество;
  • зарегистрировал на себя право собственности на имущество, если такая необходимость установлена действующим законодательством, например, в отношении недвижимого имущества.

Но даже полное соответствие приобретателя всем требованиям добросовестности не спасет его от возврата имущества первоначальному собственнику. Вернуть имущество придется, в частности, если оно было утеряно собственником или лицом, которому собственник передал его во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ст. 302 ГК РФ).

Арбитражные суды по-разному оценивают критерии добросовестности и основания возврата имущества в зависимости от того, какие доказательства представляют приобретатель и собственник.

оценивают критерии добросовестности и основания возврата имущества в зависимости от того, какие доказательства представляют приобретатель и собственник.

 

Статус приобретаемого

Обычно имущество попадает к добросовестному приобретателю в результате ряда последовательно заключенных сделок. Но доказать, что он не знал об отсутствии у продавца прав на отчуждение имущества, не всегда легко.

Так, приобретая недвижимое имущество (даже у коммерческой организации), надо проверить, не относится ли оно к государственному или муниципальному, например к памятникам исторического или культурного наследия федерального значения. Такое имущество находится под защитой государства, и его отчуждение не всегда возможно, а если и допускается, то в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в частности путем приватизации. Проверить, входит ли приобретаемое имущество в состав имущества, ограниченного для приватизации, можно, например, по перечням, содержащимся в указах Президента РФ от 20.02.95 № 176 и от 24.12.93 № 2284. Факт присутствия имущества в названных перечнях может лишить покупателя прав на него, как это произошло в одном из судебных дел (постановление ФАС Московского округа от 21.09.2006 № КГ-А40/8377-06). Арбитры признали покупателя недобросовестным, поскольку он не проявил осторожность и должную осмотрительность и не проверил статус приобретаемого имущества и законность его приватизации продавцом.

Спасти приобретателя в этом случае может только отсутствие у собственника документов, подтверждающих назначение имущества и характер его использования независимо от того, включено оно в перечень государственного и муниципального имущества или нет. Так считает Президиум ВАС РФ (постановление от 04.09.2007 № 3039/07). Предъявляя требование о возврате имущества, владелец должен подтвердить право собственности на него и факт утраты им владения помимо воли, которые проверяются арбитражным судом.

 

Возмездный характер сделки

Имущество нужно приобретать только по возмездному договору, иначе собственник на основании п. 2 ст. 302 ГК РФ вправе истребовать покупку во всех случаях.

Пример безвозмездного приобретения — закрепление имущества за приобретателем на праве хозяйственного ведения (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», далее — информационное письмо № 126).

Самый распространенный возмездный договор — договор купли-продажи. Его возмездность подтверждается фактом оплаты покупателем стоимости имущества. Значит, до момента оплаты договор купли-продажи не может рассматриваться как возмездный. Такой вывод следует из положений гражданского законодательства и сложившейся судебной практики.

Исходя из ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи считается исполненным после выполнения продавцом обязанности по передаче вещи (товара) покупателю, а покупателем — после принятия этой вещи (товара) и полной оплаты ее стоимости. Невыполнение одной из сторон договора своих обязанностей указывает на ее недобросовестность, а собственнику дает возможность истребовать имущество у покупателя (приобретателя), считает Президиум ВАС РФ. Этой позиции придерживаются и федеральные арбитражные суды (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2008 № Ф08-6505/2008 и Поволжского округа от 17.07.2009 по делу № А12-18659/2008).

Кроме того, высшие арбитры полагают, что оплата приобретателем стоимости товара после получения им копии иска собственника об истребовании имущества также свидетельствует о его недобросовестности (п. 4 информационного письма № 126).

Иногда на статус добросовестного приобретателя влияет продажная цена имущества. Если она ниже рыночной, налицо сговор продавца и приобретателя, направленный на создание видимости добросовестного приобретения имущества. Так, арбитры сочли, что продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца прав на отчуждение этого имущества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2008 № Ф04-2452/2008(3744-А45-30)). Но Президиум ВАС РФ, рассматривая это дело в порядке надзора, пришел к выводу, что заниженная цена покупки должна вызвать у приобретателя сомнения в отношении прав продавца на его отчуждение (постановление от 09.09.2008 № 6132/08).

 

Притязания третьих лиц

Такое обстоятельство, как притязания третьих лиц, не указано в ст. 302 ГК РФ в качестве условия, при наличии которого приобретатель считается недобросовестным. Однако суды принимают его во внимание с 1998 г., руководствуясь п. 24 постановления ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, нельзя признать приобретателя добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых приобретатель знал, и если эти притязания впоследствии в установленном порядке признаны правомерными. Для этого собственник должен доказать осведомленность приобретателя. Арбитражные суды четко придерживаются этой позиции (постановление ФАС Московского округа от 08.06.2009 № КГ-А40/3917-09-1,2).

Требования третьих лиц могут выражаться в форме наложения обеспечительных мер в отношении спорного имущества, например запрета на осуществление регистрационной службой регистрационных действий с этим имуществом, в частности регистрации перехода права собственности на него. Принятие судом решения о наложении подобного запрета не свидетельствует о том, что приобретатель должен был знать о судебных спорах по поводу имущества. Доказательством осведомленности приобретателя в этом случае является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения об обеспечительных мерах. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 7 информационного письма № 126.

 

Владелец волен...

Выбывание имущества из владения собственника по его воле позволяет добросовестному приобретателю сохранить право собственности на него (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Принятие высшим органом управления собственника решения об отчуждении имущества свидетельствует о волеизъявлении собственника на продажу этого имущества. В качестве примера можно привести дело об истребовании имущества из чужого незаконного владения (постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 № КГ-А40/6431-09). Имущество было отчуждено на основании решения президиума центрального совета первоначального собственника. Впоследствии спорное имущество не раз перепродавалось, пока его не приобрел добросовестный приобретатель у третьего собственника по результатам открытых торгов. Объявление о проведении торгов было опубликовано в СМИ, и законность проведения не оспаривалась. Эти обстоятельства, по мнению суда, подтверждают наличие воли собственника на продажу имущества. Такие же доводы приведены в постановлении ФАС Центрального округа от 04.04.2006 по делу № А48-2337/05-9.

 

Кстати

Предъявить требование к добросовестному приобретателю собственник может только в порядке виндикации, то есть обратиться в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения на основании ст. 302 ГК РФ. Если собственник заявит иск о признании сделки купли-продажи спорного имущества недействительной и о применении последствий недействительности сделки в форме возврата покупателем имущества, это может спасти покупателя, если суд признает его добросовестным приобретателем. Тогда в удовлетворении иска в порядке ст. 167 ГК РФ собственнику будет отказано. К такому выводу пришел КС РФ еще 2003 г. при проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ (постановление от 21.04.2003 № 6-П). Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (когда речь идет о пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах. Если, конечно, иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.