1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 3468

Не верьте обещаниям чиновников оформить все задним числом

В российском законодательстве до сих пор четко не прописаны права собственности. Поэтому на радость взяточникам в стране продолжает процветать самострой.

Более половины всех объектов недвижимости на личных участках возводится самовольно. Владельцам подобных новостроек грозят долгие и недешевые судебные разбирательства. Кто-то не осознает, что фактически занимается самостроем, а кто-­то надеется (а зря!) на дачную амнистию, чтобы оформить самострой в упрощенном порядке.

Однако не все так просто. У гражданина могут быть правоустанавливающие документы на участок, но может не быть разрешения на строительство. В таком случае возведенное строение признается самовольной постройкой. В Федеральном законе от 30.06.2006 № 93-ФЗ сказано, что, обладая правом на участок, можно воспользоваться дачной амнистией и для оформления прав на самострой. Между тем в Гражданском кодексе РФ оговорено, что право собственности на самовольную постройку признается в судебном порядке, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке. То есть чиновники могут как разрешить оформить самовольно построенный дом, так и начать судиться с владельцем, грозя сносом.

Приглашение в суд

Иногда удается оформить дом, построенный без разрешения. Но чаще «самостройщики» получают повестку в суд. Причины разные. Например, местные власти сначала дают отмашку на строительство. Дескать, оформим потом, а когда владелец земельного участка собирается зарегистрировать дом, ему отказывают, ожидая вознаграждения за хлопоты. Иначе — суд.

Бывает, что соседи начинают ходить по инстанциям, убеждая чиновников, что затеянное строительство вредит их дому. Типичная ситуация: рядом со стареньким деревянным домом возводится кирпичный. Обитатели избушки возмущаются, просят денег на восстановление родового дома. Получают. Ничего, конечно, не восстанавливают, покупают, например, машину (домашний кинотеатр, смартфоны или бильярдные столы) и перестают жаловаться.

Иными словами, если разрешение на возведение строения не получено до начала работ, возникает два риска трат — на взятки чиновникам и на ублажение соседей. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют не поддаваться на уговоры и не жалеть времени, чтобы оформить необходимые документы заранее.

Что делать, если документы не исправили, а деньгами разрешить ситуацию не удается? Даже если без суда не обойтись, отчаиваться не стоит: шансы на выигрыш велики.

Вы победите

«Судебная практика по данному вопросу в основном положительная, — рассказал корреспонденту „ЭЖ“ юрист Московской коллегии адвокатов „Николаев и партнеры“ Василий Моисеев. — Но судебные разбирательства требуют времени, в среднем полгода».

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Поэтому в рамках судебного разбирательства проводится строительно­-техническая экспертиза, цель которой — подтвердить, что самострой не угрожает жизни и здоровью других граждан, поясняет В. Моисеев. Если интересы соседей истца и других заинтересованных лиц не нарушены и самовольная постройка отвечает строительным нормам и правилам, требование о признании права собственности на самовольную постройку будет непременно удовлетворено.

Сбор доказательств

Чтобы суд встал на сторону владельца самостроя, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок, адресную справку на строение, технический паспорт на самовольную постройку, документы, подтверждающие возведение самовольной постройки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, а также заключение противопожарной службы о соответствии объекта противопожарным требованиям.

Обычно, если владельцу самостроя удается собрать эти документы, суд признает за ним право собственности на самовольно возведенный объект.

В предмет доказывания входит также целевое назначение земельного участка, занятого самовольной постройкой. Допустим, дом построен на участке, относящемся к землям лесного фонда или особо охраняемым территориям. Тогда суд откажет в признании права собственности и наложит штраф согласно ст. 8.8 КоАП РФ.

Признание права собственности

В отношении прав на самострой можно использовать такие способы защиты гражданских прав, как вещно­-правовой иск о признании права или негаторный иск, то есть восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку четко прописана в Гражданском кодексе РФ. Ею может воспользоваться лицо, обладающее правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведен самострой.

При предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ такой иск должен быть основан на актах компетентных органов и иных документах, подтверждающих право на землю. Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а госрегистрация договоров и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Но согласно ст. 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Права на недвижимое имущество (в том числе земельные участки), возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и зарегистрированные по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными (письмо Минюста России от 16.08.99 № 6677-ПК). Кроме того, регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, которая проводилась до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, также является юридически действительной.

Снос

Самострой может подлежать сносу. Российским законодательством не установлен порядок действий, связанных со сносом самовольных строений. В частности, не определено, может ли контролирующий орган по осуществлению надзора в сфере строительства реализовывать соответствующие права в административном порядке, или снос производится только на основании решения суда.

Если придерживаться мнения местных властей некоторых регионов РФ, самовольная постройка — это только строительный материал, а не объект гражданских прав и ее снос не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. Поэтому иногда административный орган выносит решение о сносе самостроя.

В то же время в ст. 62 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в частности, к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений) на основании решения суда. Это обосновано также тем, что при сносе самостроя в любом случае будут затронуты имущественные права заинтересованных лиц, пусть даже касающиеся стоимости использованных строительных материалов.

И все же суды не отвергают ни одной из двух точек зрения. Так, ФАС Северо­-Кавказского округа при обсуждении доклада о применении законодательства о самовольных постройках 14 мая прошлого года высказал мнение, что решение о сносе самовольной постройки может приниматься как судом, так и государственным органом, уполномоченным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений.

Как видно, правовой статус таких объектов недвижимости, как самовольные постройки, определен в законодательстве расплывчато. Самовольное строительство — процесс, нарушающий гражданско-правовые и градостроительные нормы, но при этом является одним из способов приобретения права собственности на объект недвижимости.

Многим удается воспользоваться этой законодательной брешью. Есть и те, кто ведет ожесточенный бой на баррикадах возведенного дома. По данному вопросу достаточно положительной судебной практики. Даже решение административного органа о сносе можно опротестовать. Но готовы ли вы тратить время, деньги и нервы на судебные разбирательства? Лучше получить разрешение на строительство, затратив на это от полугода до года, и смело возводить стены нового жилья.