Чтобы ваше дело «не закошмарили»

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 5 августа 2008 г. (далее — Закон), обрадовал владельцев малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Им представилась законная возможность выкупить арендуемую у администраций муниципальных районов или их комитетов по имуществу недвижимость, обреченную на саморазрушение.

Казалось бы, наконец–то малый бизнес сможет решить проблему отсутствия недвижимости! Не тут­-то было. Чиновники не горят желанием расставаться с лакомым кусочком власти, который неплохо их кормит. Нет, они заботятся не о пополнении районного бюджета, тут было бы все понятно, а именно о своем «кусочке», который карман не тянет. Ведь так приятно осознавать свою власть: тому подпишу договор аренды, а этому — нет. А если все имущество распродать, так и комитет по имуществу не нужен будет… Вот и начинают власти предержащие куражиться, или, как сказал Президент РФ Дмитрий Медведев, «кошмарить бизнес».

Кстати

Любили как душу, трясли как грушу

Особенно испытывают на себе силу административного давления те предприниматели, которые арендуют имущество в течение двух и более лет со дня вступления Закона в силу: согласно ст. 3 Закона они могут подать заявление о реализации преимущественного права на приобретение данного имущества.

Рассмотрим типичную ситуацию, в которую попадают 80 процентов арендаторов. Итак, по указанию муниципалитета арендатор произвел капитальный ремонт здания — отремонтировал фасад. Теперь штукатурка не сыплется на прохожих и внешний вид здания не портит общий вид главной магистрали района. Понятно, что в качестве безвозмездной помощи никто капремонт делать не станет, поэтому председатель комитета по имуществу муниципального района заверил арендатора, что расходы будут зачтены в счет оплаты аренды. Предприниматель стал ждать, когда обещания чиновника воплотятся в дополнительное соглашение: в самом деле, не оплачивать же повторно пользование зданием за один и тот же период времени! Всем известно, что ремонт требует много дополнительных средств, сил и времени, а ремонт фасада, кроме того, — повышенной ответственности за жизнь людей. Куда проще заплатить арендную плату и не обременять себя лишними трудностями!

Однако с муниципалитетом конфликтовать не хочется, и арендатор делал все, чтобы не портить эти отношения. Известно, что в соответствии со ст. 434 ГК РФ устные соглашения имеют силу договора. Тут арендатор и попал в ловушку: он ждет ответа, а чиновники, в свою очередь, ждут, когда у предпринимателя возникнет задолженность по арендной плате, дабы объявить его лицом, не исполнившим обязательства или исполнившим их ненадлежащим образом (не в соответствии с договором аренды), чтобы он потерял преимущественное право на приобретение арендуемого здания.

Поняв, какую каверзу выстроили «слуги народа», предприниматель поспешил в банк оформлять кредит. Банк не отказал, но велел принести договор аренды на следующий период. Действительно, на какую возвратность кредитных ресурсов можно рассчитывать, если деятельность заемщика приостановлена? Арендатор попросил муниципалитет продлить договор, однако получил отказ. Хотя сумма задолженности по арендной плате была намного меньше стоимости произведенного арендатором капитального ремонта, ему отказали в аренде здания и подали иск на оплату этой самой аренды со всеми вытекающими последствиями: процентами за пользование чужими денежными средствами, судебными расходами… Мог ли предположить представитель малого бизнеса, что все его проблемы связаны с появлением более «выгодного» арендатора? Малого того, что ему в одночасье разрушили бизнес, так еще и предстоит тратить время и нервы на собственную защиту и хождение по судам…

Суд грядет...

Как же отстоять данное законом право на собственность и оградить свой бизнес от произвола чиновников? Каким арсеналом средств необходимо вооружиться, если дело дошло до судебного разбирательства?

Итак, на судебном заседании чиновники будут доказывать, что арендатор произвел не капитальный, а текущий ремонт здания, что соответствует договору. Нужно быть готовым к этому и сразу дать письменный ответ суду, что капитальный ремонт фасада арендованного здания был осуществлен по требованию администрации муниципального района.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ «в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды». При этом согласие арендодателя может быть выражено в любой форме, поэтому его требование на осуществление неотделимых улучшений, произведенных арендатором, является согласием на них (доказательство тому — постановление ФАС Уральского округа от 19.08.2003 по делу № Ф09-2241/03-ГК).

Таким образом, и Гражданским кодексом РФ, и арбитражной практикой установлено, что по истечении срока действия договора арендодатель должен возместить арендатору понесенные им расходы. В рассматриваемом примере суд предложил арендатору подать отдельный иск на возмещение стоимости капремонта. Это лукавство, поскольку в данном случае шанс проиграть дело выше, чем если сослаться на ст. 130 «Соединение и разъединение нескольких требований» Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Вот в чем суть данной нормы АПК РФ. В соответствии с ней суд обязан рассмотреть цепь взаимосвязанных сделок, касающихся одних и тех же лиц по времени и обстоятельствам, требования которых однородны, имеют общие основания возникновения и общие доказательства, что позволяет объединить их в одно производство. Это значит, что суд может вынести решение о зачете стоимости арендной платы в счет произведенного капитального ремонта.

Если решение о зачете вынесено не будет, рекомендуем письменно (например, в апелляционной жалобе) напомнить о нарушении принципа равноправия сторон арбитражного процесса, который закреплен ст. 123 Конституции РФ, а также ст. 8 и ч. 4 ст. 44 АПК РФ (стороны пользуются равными процессуальными правами). Можно апеллировать также по поводу нарушения ст. 168 АПК РФ «Вопросы, разрешаемые при принятии решения», если суд не вынес законные и обоснованные решения с учетом рассмотрения документов и доводов арендатора, являющегося ответчиком.

Арбитражная практика показывает, что один и тот же вопрос решается, скажем так, «в обе стороны» — в зависимости от документов, представленных для принятия судебных решений. В рассматриваемом случае суд может сослаться на п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»: обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете.

Предвидя эту юридическую коллизию, необходимо еще в первой инстанции приобщить к делу документы, доказывающие письменное предъявление предарбитражного предупреждения и выставление счета лицу, имеющему право заявить о зачете, до предъявления иска. Нередко в мотивировочной части судебных актов не указываются обстоятельства дела, которые суд считает установленными. То есть доводы, по которым суд отвергает установление факта осуществления ремонта арендуемого помещения, его стоимости и наличия у арендодателя обязанности по ее возмещению (якобы это выходит за пределы судебного разбирательства по настоящему делу), фактически отсутствуют. В таком случае нужно письменно сообщить, что необходимые документы и доводы, от которых зависит решение суда, приобщены к делу и их нерассмотрение является нарушением прав и законных интересов стороны спора (арендатора), а также требований ст. 170 АПК РФ «Содержание решения».

Если вы полагаете, что суд проявил попечение в отношении истца (муниципалитета) в ущерб правам и законным интересам ответчика (арендатора), усилить свою позицию можно ссылкой на нарушение ст. 7 АПК РФ «Равенство всех перед законом и судом». Это особенно ощутимо, когда судебное разбирательство начинается одним составом суда, а потом ответчика ставят в известность о смене судебного состава, и решение, принятое на первом заседании, на другом не учитывается.

Несмотря на указание президента «не кошмарить бизнес», очень часто суды продолжают принимать решения не в пользу предпринимателей.

Ахиллесова пята договора

Однако на этом «хождение по мукам» не заканчивается.

Зачастую арендатор, опять-таки не желая портить отношения с муниципалитетом, заключает договор аренды, не вникая в детали. При внимательном прочтении сего документа нередко обнаруживается невыгодный для арендатора пункт, где указано, что и капитальный ремонт здания осуществляется за его счет. Однако даже в такой ситуации сдаваться не стоит. Необходимо найти доводы в свою пользу:

• во-первых, арендодатель обязан обеспечить спокойное арендование имущества и предоставить помещение в аренду в полной готовности — а этого в рассматриваемом примере не произошло.

Для доказательства рекомендуется установить хронометраж событий (с подтверждающими документами), а именно:

- дату заключения первого договора между арендодателем и арендатором;
- дату выставления требования главой муниципалитета о необходимости капитального ремонта фасада арендуемого здания;
- дату заключения арендатором договора со сторонней строительной организацией для выполнения капитального ремонта и дату окончания работ;
- дату, когда от комитета по имуществу поступило письмо об отказе в аренде помещения, в котором ничего не сказано о ранее проведенных переговорах руководителей в части оплаты капремонта или зачета его стоимости в счет арендной платы.

Тем самым арендатор может доказать, что арендодатель не обеспечил спокойное арендование имущества и не предоставил помещение в аренду в полной готовности;

• во-вторых, хронометраж событий показывает, что арендатор не воспользовался результатами осуществленного им капитального ремонта, и ему преднамеренно отказали в аренде помещения (по сути, стали тут же выгонять);
• в­-третьих, из данных хронометража следует, что комитет по имуществу злоупотребил доверием арендатора, который фактически оказался обманутым.

На основании вышеперечисленного арендатор может доказать, что пункт договора, в котором указано, что он обязан производить капитальный ремонт за свой счет, противоречит Гражданскому кодексу РФ: арендатор за свой счет произвел капитальный ремонт фасада арендованного здания с тем расчетом, что в дальнейшем он сможет работать в этом здании, и не его вина, что муниципалитет нашел более выгодного арендатора. В договоре также не прописано, что арендатор в дальнейшем не вправе предъявить счет на оплату произведенного им ремонта, учитывая, что его результатами арендатор воспользоваться не смог. При желании этот пункт договора можно «копнуть» глубже, и выяснится, что он носит кабальные условия — в этом случае сам договор становится кабальным. С вытекающими юридическими последствиями.

Что касается неустойки, которую выдвигает арендодатель, в иске можно привести следующие доводы:

• если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (ст. 333 ГК РФ);
• необходимо обратить внимание судей на сопоставление событий: даты, когда истец­-арендодатель вынудил освободить помещение, и срока подачи иска. Истец подал иск не на следующий день после подписания акта приема-передачи помещения арендатором, а только спустя полгода, год и т.д., то есть он умышленно затягивал сроки и увеличивал размер неустойки в целях получения дополнительной выгоды от представителя малого бизнеса, который все платит из личных средств. Указанное основание для дальнейшего снижения размера неустойки суд обязан рассмотреть.

Будьте начеку!

Как бы ни было досадно арендатору в данном случае, необходимо указать на нарушение ст. 177 АПК РФ «Направление решения лицам, участвующим в деле» и констатировать, что он не извещен надлежащим образом, поэтому не явился на заседание и соответственно не мог знать о принятии иска к разбирательству для предъявления отзыва и иска встречных требований. Далее следует добавить: так как определение о назначении дела к судебному разбирательству выслано на несуществующий адрес и поступило к ответчику, когда до истечения срока на подачу отзыва и иска встречных требований оставалось менее двух дней (что для сбора доказательств в разных инстанциях недостаточно), ответчик ходатайствует о возобновлении производства по делу (п. 3 ст. 168 АПК РФ «Вопросы, разрешаемые при принятии решения» и ст. 184 АПК РФ «Вынесение арбитражным судом определений»).

Истец-арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что место нахождения ответчика определяется согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, поэтому ответчик считается извещенным надлежащим образом. Однако ни истец, ни суд не приняли во внимание фактическое место нахождения ответчика, известное и сообщенное им, что допускается ч. 3 ст. 123 АПК РФ. Упор делается на формальные обстоятельства в соответствии со ст. 54 ГК РФ «Наименование и место нахождения юридического лица» и п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО), где предусмотрено, что место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

Суд в данном случае не учел, что основным судебным разбирательством является отказ в аренде помещения, то есть место нахождения юридического лица не может определяться местом его госрегистрации. Так же как не было принято во внимание, что ст. 40 Закона об ООО установлено, что единоличным исполнительным органом общества с ограниченной ответственностью является директор. В рассматриваемом примере в качестве места нахождения общества был указан домашний адрес директора, но данный факт был умышленно проигнорирован. Советуем ответчику не стесняться повторить, что игнорирование его фактического места нахождения осуществлено в интересах истца.

Наконец, последнее на сегодня предупреждение арендаторам­ответчикам: будьте бдительны, читайте и изучайте полученные судебные решения! Если в их мотивировочной части ваши документы не получили отражения и юридической оценки, следовательно, их не рассматривали и судебное решение вынесено без учета их содержания. Не стесняйтесь повторять, что это осуществлено в интересах истца, в письменном виде.

И опять бороться и искать, найти и не сдаваться! Желаем вам удачи!