1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Рисковая недвижимость

Значительный объем судебных споров, связанных с признанием сделок купли-продажи недвижимости ничтожными, недействительными, незаключенными, свидетельствует, что рынок недвижимости в нашей стране пока еще не прозрачен. Что должен предпринять потенциальный покупатель, чтобы впоследствии не потерять недвижимость, избежать суда, двусторонней реституции и возврата уже обесцененных денег?

Недвижимость — один из самых надежных активов, но ее покупка сопряжена с множеством рисков. Чтобы уберечь себя от неожиданностей, покупатель должен провести правовую экспертизу документов по объекту, тщательно исследовать сам объекaт на предмет значимости для продавца, наличия споров в отношении его, стратегической важности для государства, а также поинтересоваться у продавца, не собирается ли он ликвидироваться. Посмотрим, как названные обстоятельства влияют на процесс перехода прав на недвижимость.

Ключевой актив

Основные аргументы в пользу инвестирования средств в недвижимость — цена и ликвидность объекта. О судьбе продавца после продажи им своего имущества покупатель обычно не беспокоится, а зря.

Принцип свободы договора имеет ограничения. Приобретение недвижимости по цене ниже рыночной, без которой продавец не сможет продолжить деятельность и удовлетворить имеющиеся обязательства, может стать основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. К такому выводу пришел ВАС РФ в Определении от 31.07.2009 № ВАС-9632/09. Суд учел, что продажа помещений магазина, офиса и складов, составлявших основную часть активов продавца, повлекла невозможность дальнейшей деятельности и выплаты выбывающему участнику действительной стоимости доли, присужденной по другому спору решением суда, состоявшимся до сделки продажи активов. В результате действия покупателя по заключению договоров купли-продажи оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) с намерением причинить имущественный вред продавцу.

Даже если стоимость приобретаемой недвижимости соответствует уровню рыночных цен, но в результате ее отчуждения продавец не сможет продолжить предусмотренную уставом деятельность, сделка может быть отменена. Сказанное относится к ситуациям, когда продавцом выступает унитарное предприятие.

Дело в том, что в п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» установлено, что движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные ГУПом либо МУПом с нарушением этого требования, ничтожны.

Учитывая специфику данной категории предприятий, необходимо тщательно исследовать приобретаемый объект на предмет его участия в уставной деятельности, чтобы не расстаться с купленной недвижимостью. Так, реализовав кабельную линию, ГУП лишился возможности осуществлять определенную уставом деятельность. На этом основании суд признал договор недействительным и применил последствия недействительности сделки, возвратив все полученное по ней сторонам (Определение ВАС РФ от 22.06.2009 № ВАС-7352/09).

Шаг к недобросовестности

Обычно на стадии обсуждения условий предстоящей сделки потенциальный покупатель обращает внимание на правоустанавливающие документы, предысторию объекта, обсуждает нюансы процедуры передачи объекта, проверяет полномочия лиц на подписание договора. И редко интересуется, не является ли приобретаемая недвижимость предметом судебного спора. Если продавец сам уведомил вас о подобных перипетиях, воздержитесь от заключения сделки, хотя бы на время судебных разбирательств. Игнорировать их нельзя, иначе впоследствии сделку могут признать недействительной по причине недобросовестности покупателя.

Напомним, добросовестным признается тот приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Игнорирование информации о наличии спора в отношении приобретаемого объекта недвижимости указывает на недобросовестность покупателя и является поводом для истребования имущества. Такие случаи нередки (см. Определения ВАС РФ от 23.07.2009 № АС-5942/09 и от 08.07.2009 № ВАС-7777/09).

Стратегический объект

Не менее рискованным предприятием может стать и приобретение стратегически важных объектов недвижимости, оборот которых запрещен. К ним, в частности, относится имущество организаций, включенных в перечень, утвержденный Указом Президента РФ от 04.08.2004 № 1009. Это предприятия и открытые акционерные общества, осуществляющие производство продукции (работ, услуг), имеющей стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ. Имущество таких компаний не подлежит отчуждению.

Иными словами, если продавец включен в упомянутый перечень, приобретать у него недвижимость нельзя: купленное придется вернуть, а уплаченные деньги станут бесплатным кредитом на время судебных разбирательств.

Кстати, названный перечень постоянно обновляется (только в этом году менялся четырежды), и его нужно «мониторить», чтобы неожиданно не стать бывшим покупателем. В качестве примера приведем Определение ВАС РФ от 29.06.2009 № ВАС-5517/09, которым договор купли-продажи объектов недвижимости стратегического значения признан ничтожной сделкой. Суд исходил из положений п. 2 ст. 129 ГК РФ, Указа Президента РФ от 22.02.92 № 179, согласно которым отдельные виды имущества могут принадлежать лишь определенным участникам оборота и запрещена свободная реализация таких видов имущества, к которым отнесено специальное оборудование, предназначенное для производства специальных материалов, используемых по назначению, связанному с обеспечением национальной безопасности.

Аналогичная участь постигнет и тех, кто покупает стратегическую недвижимость на аукционах или торгах, проведение которых создает видимость законности сделки. В подобных случаях не возникает сомнений в оборотоспособности объектов. А покупатель, измотанный долгой процедурой сбора документов для участия в торгах и прочих мероприятиях, необходимых для подтверждения добросовестности и финансового благополучия, не уделяет должного внимания анализу приобретаемых объектов (см., постановление ФАС Московского округа от 24.07.2009 № КГ-А41/4128-09-1,2).

За регистрацией — в суд!

О намерениях продавца прекратить деятельность в ближайшее время лучше знать заранее. Ведь факт ликвидации продавца может стать дополнительным препятствием при оформлении недвижимости в собственность. В данном случае речь не идет о том, что приобретенные активы покупатель потеряет. Просто их оформление будет сопряжено с дополнительным обращением в суд (см. постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.06.2009
№ Ф03-2454/2009, от 08.06.2009 № Ф03-2385/2009 и от 18.06.2009 № Ф03-2565/2009).

Законодатель не ограничивает срок, в течение которого стороны сделки могут обратиться в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации перехода права собственности. Может случиться, что к моменту, когда покупатель обратится за регистрацией объекта, продавец уже будет ликвидирован. А документы на регистрацию перехода права собственности не могут быть приняты от одной стороны. Выход один: доказывать свои права через суд. Такой порядок предусмотрен в п. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которыми переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит госрегистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации перехода права собственности. Ликвидация продавца влечет невозможность его участия в процессе госрегистрации и оценивается судами как уклонение.