С августа 2008 г. действует закон, который предоставил малым и средним предприятиям преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений. Но, как это часто бывает, при принятии данного нормативного акта законодатели установили такие критерии, которые на практике не позволили реализовать это право большинству предприятий. Попыткой исправить сложившееся положение вещей стал Федеральный закон от 17.07.2009 № 149-ФЗ.
Правила льготной приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Малые и средние предприятия до 1 июля 2010 г. могут в приоритетном порядке подать заявку на приватизацию арендуемых помещений, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальных образований.
Однако массового выкупа помещений такими арендаторами, на который рассчитывало Правительство РФ, не произошло. Причина в некорректных формулировках основных условий, которым должны соответствовать льготники. В частности, множество вопросов вызвало достаточно расплывчатое требование о надлежащей уплате арендных платежей в течение всего срока аренды.
Установленный законодателями трехлетний срок аренды имущества, дающий право на льготную приватизацию, также не устраивал малый и средний бизнес. Особенно это правило затронуло продавцов алкогольной продукции. Недавно вступил в силу федеральный закон, согласно которому лицензии на реализацию алкогольной продукции предоставляются только организациям. В связи с этим многим индивидуальным предпринимателям, которые ранее арендовали помещения, пришлось перерегистрироваться в организации, что автоматически лишило их права на льготную приватизацию.
Еще одним барьером для малых и средних предприятий стало обязательное условие заключения договора о залоге выкупаемого объекта недвижимого имущества региону или муниципальному образованию.
Все эти проблемы решены в Федеральном законе от 17.07.2009 № 149-ФЗ. С 22 июля 2009 г. преимущественное право на выкуп арендованного имущества может быть реализовано при соблюдении следующих условий:
— у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации права на льготную приватизацию;
— арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух (ранее трех) и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Причем этот срок определяется до дня вступления в силу Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, то есть до 5 августа 2008 г.;
— площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами регионов предельные значения;
— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из закона исключены положения об обязательном заключении договора о залоге. Вместо этого установлено правило об оформлении залога только при приобретении арендуемого имущества в рассрочку, оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила признаются ничтожными. Подкорректирован перечень документов, необходимых при принятии регионами и муниципалитетами решения о льготной приватизации. Помимо проектов договора купли-продажи они должны направлять арендаторам требование о погашении задолженности по арендной плате и неустойкам, если таковые имеются.
Новыми правилами могут воспользоваться все арендаторы, отвечающие требованиям, в том числе те, которым было отказано в приобретении арендуемого имущества до вступления в силу данных поправок. Они могут подать заявление о реализации преимущественного права повторно. Ранее заключенные договоры купли-продажи в связи с новыми правилами пересматриваться не будут.