1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2858

Когда отказ в регистрации права незаконен

Органы Росреестра могут отказать в регистрации права на недвижимое имущество, подтвержденного судебным решением. Разное толкование госрегистраторами и организациями оснований для отказа приводит к частым обращениям в арбитражные суды, что свидетельствует о необходимости разъяснения правил его применения. Первым к разработке рекомендаций приступил Президиум ВАС РФ. На прошлой неделе он одобрил проект соответствующего информационного письма.

Государственную регистрацию права на недвижимое имущество сейчас осуществляют органы Росреестра в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее  — Закон о регистрации).

В Законе о регистрации определен перечень оснований для регистрации права, к которым, в частности, относится судебное решение. Ранее госрегистраторам категорически запрещалось отказывать в регистрации права на основании судебных актов, устанавливающих это право. Но с февраля 2008 г. отказать они могут только в случаях, перечисленных в абз. 4, 6, 7, 9, 10, 11 и 12 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Это правило предусмотрено в п.  1 ст. 28 Закона о регистрации в редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Документы оформлены некорректно

Абзац 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации гласит: в регистрации права может быть отказано, если форма или содержание документов, представленных на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства. Такое содержание данной нормы позволяет сделать вывод, что ненадлежащая форма (содержание) судебного решения является основанием для отказа в регистрации права.

Президиум ВАС РФ толкует положения абз. 4 несколько иначе. Вступившие в законную силу судебные акты обязательны для органов государственной власти, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ. Поэтому госрегистраторы не могут давать им правовую оценку или проводить переоценку обстоятельств дела и доказательств, на основании которых акты вступили в силу. Если копия судебного решения не содержит отметку о вступлении в законную силу или не заверена гербовой печатью суда, госрегистратор приостанавливает регистрацию на месяц для устранения нарушений. И только по истечении месяца он вправе отказать в ней. Аналогичный порядок применяется и в случае представления менее двух экземпляров копий судебного акта (п. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Позиция высших арбитров поддерживается судебной практикой. ФАС Волго-Вятского округа тоже полагает, что проверка законности прав, установленных вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не входит в компетенцию регистрирующего органа (постановление от 16.02.2009 по делу № А82-5330/2008-99).

Документ выдает неуполномоченное лицо

В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в госрегистрации права на объект недвижимого имущества может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на это имущество.

Высшие арбитры считают, что госрегистратор не может отказать в регистрации права по данному основанию при нарушении судом процессуального законодательства, а именно в связи с неподведомственностью или неподсудностью дела суду, вынесшему судебное решение, устанавливающее право на недвижимое имущество. И это логично, поскольку данное судебное решение не признается правоустанавливающим документом, содержащим акт распоряжения имуществом.

Отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях

В регистрации права могут отказать при отсутствии в документе, предоставленном на регистрацию права, сведений об имеющихся ограничениях и (или) обременениях этого права (абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Речь идет о том, что на недвижимое имущество, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным решением, имеется зарегистрированное за третьими лицами, например, право аренды или право залога. В то же время само судебное решение их не содержит.

По мнению Президиума ВАС РФ, отсутствие в судебном акте этих сведений не препятствует регистрации права.

Для первоначальной регистрации ранее возникшего права нет документов

Еще одним основанием для отказа в регистрации является непредставление правообладателем заявления и иных документов на госрегистрацию права, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации (абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Эти документы необходимы в случае регистрации перехода права на имущество или его ограничений (обременений), возникших после введения в действие Закона о регистрации, либо сделки, совершенной после вступления в силу данного закона.

К сведению

Закон о регистрации введен в действие на территории РФ через шесть месяцев после официального опубликования, а именно с 31 января 1998 г.

В подобной ситуации заявителю достаточно представить в регистрирующий орган только судебное решение, подтверждающее право, без каких­либо других правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Так констатировал Президиум ВАС РФ в п. 4 проекта информационного письма.

С выводом арбитров нельзя не согласиться, ведь вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретный объект недвижимого имущества, считается достаточным основанием для госрегистрации права как возникшего до вступления в силу Закона о регистрации, так и позднее подтвержденного соответствующим судебным решением.

Неполный пакет

Если заявитель не представил документы, необходимые для регистрации права в соответствии с Законом о регистрации, госрегистратор вправе отказать в ней (абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). К таким документам относятся:

  • заявление о регистрации;
  • документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя;
  • кадастровый паспорт недвижимого имущества, за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело;
  • документ об уплате госпошлины.

По мнению Президиума ВАС РФ, отсутствие указанных документов не всегда влечет отказ в регистрации права, а только в случае непредставления кадастрового плана объекта недвижимого имущества.

Противоречие между заявленными и зарегистрированными правами

Это еще одно основание для отказа в регистрации права, установленное в абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Судебный акт признается самостоятельным основанием как для государственной регистрации права, так и для погашения госрегистратором соответствующей записи. При наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о праве лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за другим лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица, если оно участвовало в деле в качестве ответчика. В этом случае отказ в регистрации будет незаконным. Если же судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора считается законным. Поэтому при рассмотрении иска о признании права на недвижимое имущество суды будут требовать от истцов выписки из ЕГРП или справки госрегистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект, а также по ходатайству истца принимать обеспечительные меры, например, запрещать ответчику распоряжаться и (или) пользоваться спорным имуществом либо передать спорное имущество на хранение другому лицу. Аналогичные меры могут приниматься и в отношении исполнения судебного решения в случае удовлетворения иска.

* * *

Проект информационного письма начнет действовать после одобрения Пленума ВАС РФ и подписания его Председателем ВАС РФ.