Специализированная организация выступает в качестве организатора торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и не относящихся к жилищному строительству и комплексному освоению в целях такого строительства. При этом в начальную цену аукциона включается цена за право на заключение договора аренды. Предполагается, что победитель торгов оплачивает указанное право наряду с арендной платой за земельные участки. Правильно ли определяется начальная цена аукциона?
В. Белый,
Калуга
Вопросы приобретения участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого участка на торгах (конкурсах, аукционах) регулируются ст. 38 Земельного кодекса РФ. Торги в отношении земли, необходимой для жилищного строительства или ее комплексного освоения в целях такого строительства, проводятся согласно ст. 38.1 и 38.2 Кодекса.
На основании п. 4 ст. 38 Земельного кодекса РФ постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее – Правила).
Отметим, что ст. 38 Земельного кодекса РФ не содержит понятия «начальная цена аукциона». Из положений Правил следует, что если торги проводятся в связи с продажей земельных участков, то определяется начальная цена земельного участка, а при торгах по поводу заключения договоров аренды устанавливается начальный размер арендной платы. Поэтому скорректируем вопрос так: может ли организатор торгов определять плату за право на заключение договора аренды, а впоследствии требовать от победителя торгов ее уплаты?
Мы считаем, что такие действия неправомерны. Обоснуем это, проанализировав законодательство и судебную практику.
Так, в подп. «е» п. 8 Правил установлено, что в извещении о проведении торгов сообщается о начальной цене предмета торгов или начальном размере арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления.
Порядок проведения конкурса или аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, определен в п. 23 Правил. В нем, в частности, предусмотрено, что участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы, если участники готовы купить земельный участок либо заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы. Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Его победителем признается тот участник, номер билета которого был назван последним.
Порядок проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, определен в п. 24 Правил. Из этого пункта следует, что участники торгов направляют их организатору в запечатанных конвертах предложения о цене или размере арендной платы. Победителем такого аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.
Обратите внимание, что в приведенных положениях речь идет о размере арендной платы и ничего не говорится о том, что она должна включать в себя сумму платежа за право заключения договора аренды или такой платеж должен обозначаться каким-либо образом отдельно.
Отметим также, что Правила не предусматривают обязанность победителя торгов вносить плату за право заключения договора аренды земельного участка. Отсутствие подобной обязанности подтверждается, в частности, содержанием подп. «г» п. 30 обсуждаемого правового акта. Согласно этому подпункту торги признаются несостоявшимися, если их победитель уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Обратимся к арбитражной практике и обсудим постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.06.2008 № 3351/08 (далее – постановление).
Оговоримся, что в данном случае речь идет о применении положений ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, определяющих порядок организации и проведения аукционов по продаже участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды участков из таких земель, для жилищного строительства. Однако мы считаем, что отличия правоотношений, регулируемых указанной статьей и ст. 38 Земельного кодекса РФ, не препятствуют распространению выводов, изложенных в постановлении, на обсуждаемую нами ситуацию.
Обстоятельства рассмотренного спора следующие. Комитет по управлению муниципальным имуществом провел открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на основании ст. 38.1 Земельного кодекса РФ. В связи с поступлением для участия в нем единственной заявки предприятия данный аукцион признан несостоявшимся. Согласно протоколу от 15.06.2006 о подведении итогов аукциона в соответствии с п. 27 названной статьи участнику предложено в течение десяти дней заключить договор аренды участка. Однако организатор аукциона и предприятие в день подписания протокола оформили договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Соглашением от 18.07.2006, заключенным комитетом (продавцом), предприятием (прежним правообладателем) и обществом (новым правообладателем), права и обязанности, приобретенные участником по результатам аукциона, в полном объеме переданы указанному новому правообладателю. После этого комитет и общество заключили договор аренды земельного участка.
Прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском о признании данного соглашения недействительным, поскольку оно не соответствует требованиям п. 1 ст. 447 ГК РФ, п. 27 ст. 38.1
Земельного кодекса РФ и п. 26 Правил. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, с чем не согласились апелляционная и кассационная инстанции. Однако Президиум ВАС РФ признал первоначально вынесенное судебное решение правильным, обратив внимание, в частности, на следующие обстоятельства.
Из положений ст. 38.1 Земельного кодекса РФ следует, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды участка, ставшего предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение подобного договора. А в случае признания аукциона несостоявшимся из-за участия в нем менее двух участников договор аренды может быть заключен с единственным участником аукциона. Поэтому в данном случае такой договор мог быть заключен только с предприятием. Соглашение об уступке единственным участником своего права было направлено на получение обществом права на заключение договора аренды вне конкурса, что противоречит нормам земельного законодательства. Поэтому в силу ст. 168 ГК РФ данное соглашение является ничтожным.
В аспекте обсуждаемой нами ситуации особенно важен вывод Президиума ВАС РФ, что предметом аукциона считается именно договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Поскольку договор купли-продажи права не составляется, ни о каком встречном предоставлении в виде платежа речь идти не может.
На наш взгляд, одна из причин появления мнения о возможности установления особой платы, которую должен внести победитель торгов (конкурсов, аукционов), – некорректные формулировки соответствующих положений ст. 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ, в которых говорится о продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Фактически речь идет не о продаже права, а о получении права в результате победы на торгах (конкурсе, аукционе). Победивший участник не может признаваться покупателем хотя бы потому, что его обладание правом ограниченно: он не вправе распорядиться им по своему усмотрению.
По сути, требование рассматриваемого платежа также нелогично в правовом смысле, как и требование от покупателя земельного участка, приобретенного на торгах, оплатить не только стоимость участка, но и право на заключение договора купли-продажи. Кроме того, такой незаконный «довесок» искусственно повышает стоимость землепользования.
Отметим, что постановление Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 предусматривает при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков их изъятием для государственных или муниципальных нужд, учитывать, в частности, стоимость права на заключение договора аренды участка при его заключении на торгах. По нашему мнению, данное положение лишь свидетельствует о порочной практике, но не обосновывает законность установления и взимания обсуждаемой платы.