Объект недвижимости, полученный в результате реконструкции, не является самовольной постройкой, которая может быть легализована в судебном порядке в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Организация решила реконструировать принадлежащее ей нежилое строение. В итоге фактически получила новую недвижимость: площадь строения основательно выросла за счет пристройки двух помещений. Объект реконструкции имел более двух этажей и площадь более 1500 кв. м, не был предназначен для проживания граждан и в результате строительных работ претерпел архитектурно-строительные изменения. Согласно ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса РФ проектная документация реконструируемого объекта подлежала государственной экспертизе. Но организация ее не проводила и разрешение на реконструкцию не получала.
Полагая, что реконструкция без оформления разрешения на строительство не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, организация обратилась в суд с иском о признании права собственности на реконструированное нежилое строение в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»).
Суд указал, что реконструкция и строительство – не тождественные понятия и пришел к выводу, что объект, полученный в результате реконструкции, не считается самовольной постройкой, которая может быть легализована в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ.
Доводы организации, что в настоящее время административного порядка для ввода объектов самовольной реконструкции в эксплуатацию и признания права собственности на них нет, а значит, в данной ситуации необходимо применять ст. 222 ГК РФ, суд отверг.
Поскольку признание права собственности на самовольно реконструированный объект в судебном порядке признается исключительным способом защиты права, который применяется, если лицо, обратившееся в суд по какой-либо независящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. Организация не представила доказательств, что были предприняты какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для реконструкции спорного объекта, или получен необоснованный отказ от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов.
По мнению суда, наличие положительных заключений контролирующих органов по факту проведения перепланировки о том, что она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует техническим нормам, само по себе не является основанием для признания права собственности на реконструируемый объект.
Итак, приступая к глобальной реконструкции здания, надо получить не нее разрешение. Иначе даже суд не признает права на реконструированный объект.
(Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа
от 27.04.2009
№ Ф04-2396/2009 (5140-А70-44)