1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Не заблудиться в двух квартирах

НА ВОПРОСЫ ОТВЕЧАЕТ ВЕДУЩИЙ ЭКСПЕРТ«ЭЖ» А. ВОСКОВСКИЙ
Не заблудиться в двух квартирах

В декабре 2005 года я продала квартиру за 2 300 000 рублей. Свидетельство о ее государственной регистрации было получено в апреле 2003 года на основании объединения двух квартир, принадлежавших мне на праве собственности (одна — с 1992 года, другая — с 1994-го).
В налоговой инспекции мне объяснили, что согласно свидетельству это жилое помещение находилось в моей собственности менее трех лет и поэтому имущественный вычет не может превышать 1 000 000 рублей. Я же считаю, что основанием приобретения права собственности на нее являются договоры купли-продажи от 1992 и 1994 годов, поэтому согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ вычет должен предоставляться в сумме 2 300 000 рублей. Кто прав в данном случае?

Н. Федотова, г. Барнаул

 

Должны вас огорчить — налоговики правы. И вот почему.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им от продажи квартир, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а при продаже квартир, находившихся в его собственности три года и более, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи данного имущества.

Давайте через призму закона посмотрим на предысторию вашего обращения в налоговую инспекцию.

В 1992 и 1994 годах вы стали собственником двух квартир. Законодательство допускает переустройство и перепланировку жилья, чем вы и воспользовались. Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Она также может выражаться в объединении двух жилых помещений (в том числе и квартир). В результате этого появляется новый объект недвижимости, право собственности на который возникает с момента его государственной регистрации согласно ст. 219 ГК РФ.

Вы полагаете, что в данном случае отсчет времени нахождения в собственности жилья следует вести с момента приобретения квартир, которые были объединены, ссылаясь при этом на п. 2 ст. 218 ГК РФ.

Эта статья предусматривает основания приобретения права собственности. Названный вами пункт, в частности, устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Однако п. 1 этой статьи предусматривает основание приобретения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Создав новый объект недвижимости путем объединения двух квартир, вы зарегистрировали свое право собственности на него. Именно с момента государственной регистрации квартиры, проданной вами впоследствии, и следует исчислять период времени, предусмотренный ст. 220 НК РФ.

Вы можете задать вопрос: а куда же делось право собственности на купленные ранее две квартиры, если они продолжают физически существовать почти в неизменном виде и не были отчуждены по сделке? Что ж, ответим на него.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на него в иных случаях, установленных законом.

Одним из таких случаев и является предусмотренная законодательством возможность перепланировки, в результате которой две объединенные квартиры юридически исчезают, поскольку возникает новый объект недвижимости. При этом владелец двух жилых помещений утрачивает на них право собственности, но получает такое право на вновь созданный объект.

А можно ли в целях п. 1 ст. 220 НК РФ говорить о некоей трансформации или преемственности права собственности? Нет, нельзя, поскольку в данном случае важен именно момент возникновения права собственности на проданное жилье. А он возник при государственной регистрации права на квартиру как на новый объект недвижимости. При этом нормы ГК РФ не позволяют говорить о каком-либо «неполном» прекращении права на имущество, которое юридически перестало существовать.