1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2384

Изъятие земли: правовые основания, порядок возмещения и налоговые последствия

Право собственности на землю, увы, не вечно. Земельный участок может понадобиться государству или муниципалитету.

Одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок является его принудительное изъятие в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ). Согласно ст. 279 ГК РФ земля может быть изъята у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд она изымается, выкуп осуществляется Российской Федерацией, ее соответствующим субъектом или муниципальным образованием, органы которых и принимают решение об изъятии. Процедура выкупа регламентируется только федеральным законодательством.

 

ВНИМАНИЕ!

 

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земли до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с его согласия.

 

По нашему мнению, у соответствующего органа должны быть доказательства, что уведомление получено именно собственником земли или его представителем, если речь идет о юридическом лице.

Следует особо отметить, что решение об изъятии земли подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Об этом собственник также должен быть извещен с указанием даты регистрации. Законодатель не указывает способ извещения, однако, представляется, что он должен быть таким же, как и при уведомлении о принятии решения об изъятии.

Из ст. 49 ЗК РФ следует, что изъятие земли осуществляется только в исключительных случаях, а именно, если:

1. земельный участок может понадобиться для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

2. для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения):

— объектов федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;

— объектов использования атомной энергии;

— объектов обороны и безопасности;

— объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

— объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

— объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне их.

Не удовлетворившись этим обширным перечнем, законодатель предусмотрел и третье основание, под которое при желании можно «подогнать» все что угодно. Вот как оно сформулировано: иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами данных субъектов.

Однако землевладелец может усомниться и потребовать доказательств того, что участок изымается действительно для нужд государства или муниципалитета (а не для тех, кто стоит за их могучими спинами), что случай действительно является исключительным и нет иных вариантов. О возможности отстоять свои права мы еще поговорим.

А пока отметим, что выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника, что однозначно следует из ст. 279 ГК РФ.

 

Плата за земельный изымаемый участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Такое соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются:

1. рыночная стоимость земли и находящегося на нем недвижимого имущества;

2. все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка;

3. убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

4. упущенная выгода.

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 в соответствии со ст. 57 ЗК РФ утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее — Правила), которыми предусмотрено, в частности, следующее.

1. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

2. Размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития РФ и Министерством имущественных отношений РФ.

3.  Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Временные Методические рекомендации, которые упоминаются в Правилах, утверждены Росземкадастром 11 марта 2004 года. Вот что они, в частности, предусматривают.

1. Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости участка. Если участок застроен, такой ущерб определяется в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка. При этом рыночная стоимость участков определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, а рыночная стоимость объектов недвижимости определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

2. Под упущенной выгодой понимается неполученный доход, который собственники земельных участков получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Расчет ее размера осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственники получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Доходом собственников является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток). При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования, при определении которой следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности собственника; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. Безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность в погашении по государственным ценным бумагам).

3. Размер убытков, которые несут собственники земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется путем сложения:

— сумм расходов, которые понесли или должны понести собственники участков в соответствии с установленным законом или (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами), потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

— сумм недополученных собственниками доходов в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые они получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы участки не были у них изъяты.

Для определения размера убытков, которые причинены собственникам в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства и договоров, заключенных ими.

Росземкадастр также рекомендует расчет убытков осуществлять на основании договора на оказание услуг. Такой расчет оформляется письменным заключением о размере убытков, содержащим их величину. Итоговая величина размера убытков, указанная в таком заключении в соответствии в данными Временными рекомендациями, признается достоверной и рекомендуемой для возмещения собственникам земли, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

 

ВНИМАНИЕ!

 

Собственник может получить взамен своего другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, если об этом будет достигнуто соглашение (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

 

Принятие решения об изъятии земли не ограничивает права собственности на нее. Согласно ст. 280 ГК РФ собственник участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации такого решения и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе может по-прежнему владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование земли в соответствии с ее назначением. Однако он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены участка, затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений в данный период.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе участка в суд в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о принятии решения (ст. 282 ГК РФ).

Следует обратить внимание на установленный данной нормой двухлетний срок, который по своей сути является сроком давности, а не сроком исковой давности. По истечении такого срока право требования об изъятии участка прекращается. К нему не применимы положения Гражданского кодекса РФ о приостановлении, перерыве и восстановлении срока исковой давности.

Однако инициатива может исходить и от собственника земли, который на основании ст. 12 ГК РФ вправе сам обратиться в суд с заявлением о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

 

АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2005 № А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1.

Предприниматель просил признать недействительным распоряжение городского мэра об изъятии его участка для муниципальных нужд, полагая, что этот акт не соответствует ст. 49, 55, 63 ЗК РФ и п. 4, 8 ст. 279 ГК РФ.

Возражая, мэрия указывала на то, что выкуп земли осуществляется исключительно для размещения объекта муниципального значения — детской площадки, при отсутствии других вариантов. Строительство данного объекта в другом месте невозможно, поскольку вокруг расположены жилые дома. Кроме того, в данный момент решение об изъятии не нарушает прав собственника, который продолжает пользоваться участком.

Статья 49 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия земли, в том числе путем выкупа, только для государственных и муниципальных нужд и в исключительных случаях, предусмотренных данной нормой. Суд посчитал, что в соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, должны доказываться мэрией. Она не доказала, что выкуп земельного участка с целью строительства детской площадки является исключительным случаем, предусмотренным ст. 49 ЗК РФ. При принятии решения об изъятии земли не было учтено, что ст. 49 ЗК РФ содержит перечень объектов, из которого не видно, что детская площадка может относиться к одному из них.

Доводы мэрии о том, что решение об изъятии само по себе не влечет ограничение прав собственника, несостоятельны. Статья 63 ЗК РФ связывает с моментом уведомления о предстоящем изъятии ограничение расходов, понесенных собственниками, арендаторами земельных участков, которые могут им не возмещаться.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд признал распоряжения мэра об изъятии земельного участка недействительным.

 

Специалисты финансового ведомства утверждают, что денежные средства, получаемые организациями за изъятые у них земельные участки, являются доходами, подлежащими обложению налогом на прибыль. Вот как обосновывается такой вывод в Письме Минфина РФ от 03.02.2006 № 03-03-04/1/85: из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Согласно ст. 247 и 248 НК РФ объектом обложения по налогу на прибыль являются выручка от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Доходы, не учитываемые при определении базы по налогу на прибыль, определены в ст. 251 НК РФ. Поименованный в данной норме перечень доходов, не учитываемых в целях налогообложения, является исчерпывающим, и средства, полученные организациями в качестве платы за изымаемый участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате такого изъятия, по существу не соответствует ни одному из видов доходов, предусмотренных ст. 251 НК РФ.

Поэтому, заключает Минфин РФ, указанные средства следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы, которые подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке.

По нашему мнению, с этим утверждением можно поспорить.

Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним, в частности, относятся целевые поступления из бюджета бюджетополучателям.

А теперь обратимся к нормам гражданского и земельного законодательства.

Пунктом 1 ст. 279 ГК РФ предусмотрено, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием. В данном случае под понятием «выкуп» следует понимать не только саму процедуру изъятия земельного участка путем выкупа, но и осуществление компенсационных выплат. Такие выплаты Российская Федерация, ее субъект и муниципальное образование могут произвести только из своих бюджетов. Следовательно, собственник земельного участка при изъятии у него земли является бюджетополучателем и имеет право на основании п. 2 ст. 251 НК РФ отнести полученные денежные средства, являющиеся целевыми поступлениями из бюджета, к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы.

В соответствии с п. 3 ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. По нашему мнению, данная норма противоречит п. 1 ст. 279 ГК РФ, из содержания которой следует, что компенсационные выплаты должны осуществлять государственные и муниципальные органы из соответствующих бюджетов, а не иные лица. Кроме того, само упоминание в п. 3 ст. 57 ЗК РФ о том, что земля может изыматься для государственных и муниципальных нужд в пользу иных лиц, противоречит основополагающим принципам такого выкупа, являющегося исключительным случаем лишения прав добросовестного собственника. Следует также отметить, что данная норма ЗК РФ как бы позволяет государственным и муниципальным органам снять с себя ответственность за расчеты с собственником земли, переложив ее на третьих лиц. Однако в правоотношения по изъятию земли путем выкупа не должны «вклиниваться» лица, которым соответствующий орган намерен впоследствии передать землю. Это, по нашему мнению, однозначно. Поэтому собственник участка в любом случае вправе требовать возмещения именно от государственного или муниципального органа и считаться бюджетополучателем.

То, что в данном случае приоритет имеют нормы Гражданского кодекса РФ, следует также из ст. 44 ЗК РФ, согласно которой порядок принудительного изъятия земли у собственника устанавливается гражданским законодательством.

Существует точка зрения, сторонники которой считают, что налогоплательщики могут применить п. 2 ст. 251 НК РФ только в том случае, если организация при получении возмещения была указана в бюджетной росписи бюджета на соответствующий год. Такая позиция основана на том, что согласно ст. 162 БК РФ бюджетополучателем является организация, имеющая право на получение бюджетных средств в соответствии с бюджетной росписью. Поэтому, по их мнению, если компенсация перечисляется транзитом через какое-либо министерство, для нужд которого изымаются земли, и при этом организация не указана в бюджетной росписи, то такая сумма должна учитываться при налогообложении прибыли в составе внереализационных доходов.

Для возражений этой точке зрения можно использовать уже изложенные аргументы. Кроме того, п. 2 ст. 251 НК РФ не оговаривает, что поступления из бюджета можно относить на доходы, не учитываемые при определении налоговой базы, лишь в том случае, если налогоплательщик указан в бюджетной росписи. Главное в данном случае то, что возмещение за изъятые земельные участки должно в силу ст. 279 ГК РФ осуществляться за счет соответствующих бюджетов. При этом право на применение п. 2 ст. 251 НК РФ не должно зависеть от того, как распорядится соответствующий орган изъятым участком и будет ли организация указана в бюджетной росписи. Кроме того, следует учитывать, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков (плательщиков сборов).

Относительно возможности обложения НДС средств, полученных при изъятии у него земли, споров вообще не должно быть. В данном случае не возникает объекта налогообложения — операций по реализации товаров (работ, услуг). На это указывается, в частности, в Письме УМНС по г. Москве от 03.07.2003 № 24-11/36179 со ссылкой на ст. 39, 146, 153, 162 НК РФ и положения ЗК РФ.