В п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» говорится, что «арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ». Сообщите номер и дату указанного распоряжения Правительства.
В. Летунов, г. Балаково,
Саратовская обл.
Согласно п. 2 ст. 3 указанного в вопросе Закона (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ (государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления), обязаны до 01.01.2008 по своему выбору:
— переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков
— или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ. Причем условие о размере платы является существенным пунктом договора аренды, т.е. при его отсутствии договор не будет считаться заключенным (ст. 65 ЗК РФ).
Однако до настоящего времени единый документ, регулирующий вопросы платы за аренду государственных и муниципальных земель, Правительством РФ не принят.
Отчасти отсутствие такого нормативного правового акта компенсируется тем, что на правительственном уровне принят ряд документов по вопросам арендной платы за отдельные категории земель. Так, Правила пользования землей, являющейся федеральной собственностью и предоставленной открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264), гласят, что размер ставок арендной платы за указанные земельные участки устанавливает Министерство экономического развития и торговли РФ по согласованию с Минфином РФ и Министерством транспорта РФ.
Кроме того, Правительство РФ ограничило максимальный размер арендной платы за участки, предоставляемые резидентам особых экономических зон технико-внедренческого и промышленно-производственного типов, основанных в Москве, Санкт-Петербурге, Томске и ряде других городов. Размер взимаемой платы для резидентов, заключивших соглашение о ведении технико-внедренческой деятельности,
в год не должен превышать 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка
(см. постановления Правительства РФ от 21.12.2005 № 779, 780, 783).
В связи с тем что решение Правительства РФ, предусмотренное в п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, все еще не принято, при установлении размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, ее субъектов или муниципальной собственности, арендодатели должны руководствоваться положениями ст. 65 ЗК РФ. В соответствии с этой статьей порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения в таких случаях устанавливаются соответственно Правительством РФ, региональными органами государственной власти, органами местного самоуправления. Поэтому если земли, на которые ваша организация собирается оформить право аренды, находятся в собственности региона или муниципального образования, для определения арендной платы вам необходимо руководствоваться нормативными правовыми актами, принятыми по данному вопросу на региональном или муниципальном уровне.
Так как на федеральном уровне отсутствуют единые критерии для расчета, субъекты РФ в данном вопросе пользуются большой свободой. Как показывает практика, регионы часто устанавливают базовые размеры арендной платы на основе действующих ставок земельного налога или нормативной цены земли.
В заключение добавим, что для земельных участков, расположенных в районах Крайнего Севера, размеры арендной платы ограничены положениями ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Согласно этой статье размер арендной платы за использование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Это же правило относится к государственным или муниципальным землям, на которых расположены объекты транспортных систем естественных монополий (независимо от того, находятся ли такие объекты в районах Крайнего Севера или на других территориях).