1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 928

Как оценить недвижимость для налогообложения?

На территории России планируется ввести налог на недвижимость для того, чтобы заменить им два действующих доходных источника местных бюджетов — налог на имущество физических лиц и земельный налог, а также налог на имущество организаций.

 

В последнее время Правительство РФ начало реформировать налогооблагаемую базу, для чего создана подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006—2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002—2007 годы)» (Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 560).

Кроме формирования кадастра объектов недвижимости и решения других социально-экономических задач предполагается общая оценка объектов недвижимости, что ляжет в основу исчисления налога.

Проведение оценки недвижимого имущества физических лиц может стать довольно трудным, поскольку, кроме значительных сложностей при выработке методики массовой оценки, неизвестно что будет после ее применения. Есть сомнения в том, что она станет нормально и справедливо работать.

Одним из основных опасений остается то, что применение корректирующих коэффициентов даст показатель, лишь приближенный к реальной рыночной стоимости объекта. При этом погрешность может быть довольно сильной, колеблясь как в меньшую, так и в большую сторону от реальной цены недвижимости.

В некоторых зарубежных странах применяется метод не массовой, а индивидуальной оценки объектов недвижимости как наиболее объективный и, следовательно, справедливый для налогоплательщиков. Однако для индивидуальной оценки имущества граждан встает вопрос об источнике финансирования расходов по ее проведению. Если привлекать бюджетные средства, то для большинства городских и сельских поселений это будет непосильной задачей. Впрочем, проведение оценки за счет средств собственников также может оказаться им «не по карману».

Здесь полезно вспомнить опыт России, когда налог на имущество физических лиц только зарождался. Так, в первоначальной редакции Закона РФ от 09.12.91 № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» налог на строения, помещения и сооружения исчислялся на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства. В случае если таковая не определялась — по стоимости, устанавливаемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений.

Эта практика, предусматривающая альтернативу инвентаризационной стоимости, сохранялась около 8 лет. В свете будущих реформ есть необходимость предоставить собственникам похожий способ оценки.

Однако нужно помнить, что нынешняя система добровольного страхования недвижимого имущества граждан не требует от страхователя (лица, чье имущество подлежит страхованию) акта оценки и главным образом основывается на стоимости, заявленной им самим. Как правило, эта сумма в большинстве случаев будет намного ниже реальной рыночной стоимости.

Здесь стоит обратить внимание на развитие ипотечного кредитования, которое, в свою очередь, предполагает страхование объектов недвижимого имущества, но уже на основании актов об оценке, подготовленных специалистами, несущими ответственность за ее достоверность. Здесь имеются все критерии для независимой оценки недвижимости:

1) объект налогообложения;

2) реальная стоимость объекта налогообложения;

3) организация (страховая компания), представляющая сведения о стоимости объекта недвижимости в налоговые органы в соответствии с оговоренной формой и сроками.

Вопрос об актуальности оценки такого имущества, если она проведена за несколько лет до введения налога на недвижимость, может быть решен с помощью корректирующих коэффициентов пересчета в уровень действующих цен, утвержденных нормативными актами субъектов РФ.

Описанный механизм более востребован для налогообложения квартир и даст гражданам выбор наиболее оптимальных условий. Необходимость в альтернативах при оценке недвижимости обнаружилась при определении кадастровой стоимости земельных участков для исчисления земельного налога, когда начались случаи массовых возмущений граждан чрезмерно завышенной стоимостью участков и, как следствие, суммами налогов.

Правительству РФ параллельно с выработкой методики массовой оценки недвижимости нужно рассматривать и другие взаимоприемлемые варианты исчисления налога на недвижимость, которые можно будет предложить гражданам хотя бы на первые несколько лет.