1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Доля дольщика в тумане ценообразования

Методика строительного ценообразования опирается на определение сметной стоимости объекта на базе усредненных, устаревших норм, не отражающих реального расхода труда и машинного времени

Скандалы вокруг обманутых дольщиков при строительстве жилья вызывают огромный общественный резонанс и уже переросли в серьезную общегосударственную проблему. В полемике на эту тему участвуют юристы, публицисты, представители администраций городов и поселков, судьи и следователи, политологи и сами пострадавшие.

Но все они упускают из вида еще один очень важный фактор возникновения названной проблемы — действующий экономический механизм управления экономикой строительства, в котором коренятся причины конфликта.

 

Невыполнение строительными организациями своих договорных обязательств, а также случаи прямого жульничества отдельных чиновников и предпринимателей при возведении домов действительно имеют место. Но все же главной причиной большинства конфликтов служат недостатки метода определения цены строительного продукта, его неспособность функционировать в условиях рынка, когда на процесс формирования затрат предпринимателей влияют непредсказуемость, вероятностный характер воздействия рыночной стихии. Он сопровождается слабым уровнем экономического образования большинства специалистов, имеющих непосредственное отношение к строительному делу.

Поскольку возведение любых зданий предшествует выпуску продукции, у этого процесса есть ряд технико-экономических особенностей, отличных от действующих в экономике промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства и торговли.

Строительство создает особый вид товара, продаваемый заказчику через подряд, где существуют своеобразные товарно-денежные отношения. В нем помимо подрядчика участвуют заказчик (инвестор), проектировщик и застройщики, а в последнее время — и соинвесторы и пользователи объектами капитальных вложений.

Сколько стоит дом построить?

 

Поскольку на строительные работы в большой степени влияют природные и географические условия, в этой отрасли устанавливаются не сами цены, а преимущественно сметные нормы, служащие основой для определения сначала единичных расценок на строительно-монтажные работы и ремонт зданий, и только потом рассчитываются сметы, определяющие цену объектов на основе объемов работ по чертежам проекта. Это требует огромных затрат труда и большого расхода финансовых ресурсов, не давая достоверных сведений о цене.

Действующая методика строительного ценообразования должна опираться на определение индивидуальной сметной стоимости каждого возводимого объекта. Существенное изменение сметного нормирования и ценообразования наметилось в 1956 г. при введении в действие 4-й части СНиП (Справочник норм и правил в строительстве) и Единых районных единичных расценок на строительно-монтажные работы (ЕРЕР).

Вместо учета индивидуальной стоимости работ и конкретных методов их выполнения во вновь созданных нормах и ценах начали предусматривать неизменность сметных цен в течение 10—15 лет, их укрупнение по отношению к производственным нормам и существенное усреднение элементов, формирующих их уровень. Единичная расценка стала неполной ценой строительства, включающей только стоимость прямых затрат на единицу измерения определенного вида работ.

Для определения полной сметной стоимости надо было еще исчислять целый комплекс весьма недостоверных произвольно устанавливаемых нормативов, таких как накладные расходы, плановые накопления (сметная прибыль), зимнее удорожание работ, затраты на строительство временных зданий и сооружений и много десятков других.

Все изменения стоимости ресурсов в последующие годы в сметных нормах и ценах мало коснулись методической основы, так как при административно-командной системе управления общественным хозяйством они не учитывались, а предусматривались при разработке производственных планов строительных организаций, допуская существование большого числа планово-убыточных предприятий.

Теперь нормы СНиП обозначают как ГЭСН — государственные элементные сметные нормы, а ЕРЕР как ФЕРы — федеральные единичные расценки, ТЕРы — территориальные единичные расценки.

В новой нормативной базе и ценах также не изменена методическая основа, и они по-прежнему продолжают не отражать реальный уровень затрат строительных организаций. Более того, в настоящее время этот разрыв даже увеличился, так как пересмотр старых производственных норм (ЕНиР) не производился с 1987 г.

Сметную документацию составляют в текущем уровне затрат. Для этого производят пересчет базовой сметной стоимости строительства при помощи индекса или в результате составления ресурсных смет, имеющих ту же нормативную базу. Более распространен на стройках индексный метод, но он еще больше удаляет строительную цену от реальных затрат строительных организаций, так как выборки ресурсов составляются только для объектов-представителей, а не для всего перечня возводимых зданий и сооружений.

Ответственным моментом ценообразования в строительстве при определении договорных цен служит выбор вида смет. Они могут быть инвесторскими, а при определении предложения подрядчика — расчетами на основе калькулирования издержек производства (оферты). Однако эту работу строители не выполняют, так как за годы советской власти разучились составлять калькуляции. Раньше в нормативных документах указывали на возможность составлении оферты, но в последней методике определения стоимости строительной продукции (МДС 81.35.2004) такая возможность упущена.

Закон не поможет

 

В строительстве жилых домов преимущественно участвуют малые предприятия, насчитывающие не более 100 рабочих, поэтому у подрядчика нет финансовых возможностей содержать специалистов для расчета договорной цены и он вынужден руководствоваться инвесторской сметой, достоверность которой, как было сказано выше, довольно низка.

Региональные центры ценообразования в строительстве специалистов по нормированию труда не имеют, а у Госстроя РФ, подчиненного Министерству регионального развития РФ, средств на создание новых производственных нормативов не имеется.

Принципиальные недостатки в области ценообразования при подрядном способе производства работ наблюдаются также в законодательных документах. Так, в п.4 ст.709 ГК РФ записано: «...цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой».

Все остальные параграфы этой статьи больше защищают интересы заказчика, чем подрядчика, так как он не может требовать увеличения твердой цены. К тому же запись в §3 ст. 744 ГК РФ о том, что он вправе требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превышена не менее чем на 10%, такую возможность не обеспечивает, так как согласно ст. 750 ГК РФ это условие действует, когда это предусмотрено договором строительного подряда.

Не учитывает особенности порядка определения сметной стоимости строительного подряда и, в частности, § 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ, указывающего, что строительные цены не относятся к регулируемым.

Не меньше претензий нужно предъявить составителям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», принятого Госдумой 22 декабря 2004 г. и одобренного Советом Федерации 24 декабря 2004 г. То же самое можно отметить по поводу распоряжения правительства Москвы «О дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства на территории Москвы».

Эти документы полностью обходят молчанием метод определения суммы (цены) долевого участия. Недостаточно информированные подрядчики поспешили заключить с дольщиками договоры с фиксированными ценами на момент составления смет, забыв о существовании инфляции, которая за период строительства возрастает. Так, например, за последние 3 года цена кирпича за 1000 шт. выросла на 208%, бетона — на 161, арматуры — на 219, железобетонных свай за куб. м — на 480%.

Строительство жилых домов требует огромных средств на оплату стоимости земли, сноса существующих зданий и сооружений, землеотвода, устройства внешних и внутренних квартальных инженерных коммуникаций, дорог, на озеленение и благоустройство прилегающих к дому территорий. Сметная стоимость этих работ составляет примерно половину цены процесса разработки проекта и строительства дома.

Финансирование этой части проекта обычно берет на себя администрация города или поселка, но часто после согласования из-за отсутствия средств отказывается от этого, пользуясь тем, что вопрос законодательно не решен. Изложенные экономические аспекты долевого участия граждан в строительстве жилых домов показывают одну из самых важных причин, почему многие подрядчики прекращают работы или не доводят их до завершения.

Все это подтверждает, что существующая методика сметного нормирования и ценообразования не согласовывается с рыночными отношениями. Однако в настоящее время от нее отказаться невозможно из-за отсутствия данных статистики, «котлового» метода учета затрат строительных организаций в бухгалтерском, налоговом и отчасти в управленческом учете, принятого метода определения проектной (сметной) себестоимости подрядных работ.

Ближе к рынку

 

Переход на определение цен, соответствующих требованиям рынка, можно сделать только в перспективе. Поэтому в ближайшее время нужно улучшать качество действующей сметно-нормативной базы и достоверность всех ее составляющих элементов. Пока действует старая система, цена возводимых объектов в текущем уровне при заключении договора подряда и договора участия в долевом строительстве должна быть предварительной. 

В договорах должна быть запись, что эта цена подлежит изменению в зависимости от согласованной сторонами суммы затрат на производство подрядных работ по данным бухгалтерского учета подрядчика. Требуют воссоздания нормативно-исследовательские станции, которые должны помимо разработки норм на новые технологические процессы заняться тщательной проверкой действующих производственных норм выработки рабочих и машин и расхода материальных ресурсов.

В правовых и законодательных документах формулировку цены при выполнении подрядных работ следует уточнить, чтобы она отражала специфику строительства и не ущемляла интересы строительных организаций. Договор долевого участия граждан в строительстве жилых домов должен предусматривать обязанность дольщиков в пределах своей доли нести солидарные с подрядчиком затраты. К ним следует относить в полном объеме все законодательно установленные расходы, связанные с извлечением строительной организацией дохода.

Сметную стоимость подрядных работ в любом случае необходимо исчислять с учетом реального коэффициента отраслевой инфляции, вызванной удорожанием за период строительства, использованных трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов.