1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Арендодатели могут не торопиться

Арендодатели могут не торопиться

Собственники сельскохозяйственных земель, заключившие договоры аренды земельных долей, получили еще 2 года на переоформление этих договоров. Соответствующее положение введено Законом от 05.02.2007 № 11-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

Понятие «земельная доля» появилось в нашем законодательстве в начале 90-х гг. прошлого века, когда земельная реформа только начиналась. Такие доли получали граждане, выходившие из колхозов и совхозов и создававшие фермерские хозяйства.

Позднее на уровне Правительства был утвержден примерный договор аренды земельной доли (Постановление Правительства РФ от 01.02.95 № 96). И на протяжении нескольких лет собственники земельных долей активно использовали свое право на передачу их в аренду.

Однако ныне действующий Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ) трактует понятие «земельная доля» как долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения. При таком толковании этого термина не может быть и речи о возможности передачи земельной доли в аренду, ведь передать арендатору собственник может только участок земли, выделенный в натуре, а доля в право общей собственности — понятие абстрактное.

Поэтому в Закон № 101-ФЗ пришлось включить норму о том, что договоры аренды земельных долей, заключенные до его принятия, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ в течение 2 лет со дня вступления этого документа в силу.

Позднее срок, отведенный для переоформления договоров, был продлен с 2 до 4 лет (до 27.01.2007), так как арендаторы явно не укладывались в отведенный для регистрации период времени. Достаточно сказать, что даже после того, как Законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» процедура оформления прав на землю и регистрации договоров земельных участков, находящихся в долевой собственности, была несколько упрощена, соответствующие договоры были заключены лишь в отношении 12,8% от общей площади имеющихся в стране земельных долей.

Пассивность участников земельных отношений вполне понятна. Сейчас приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с требованиями гражданского законодательства сдерживается из-за сложной процедуры межевания границ участка, находящегося в долевой собственности граждан. А участок еще нужно поставить на кадастровый учет, получить новые документы о правах на землю, подписать и зарегистрировать новый договор аренды! Все это требует уйму времени и денег.

В то же время собственникам, которые не захотели связываться со сложной процедурой перерегистрации договоров, грозили неприятности. Согласно Закону № 101-ФЗ к не переоформленным вовремя договорам аренды земельных долей с января 2007 г. должны были бы применяться правила о договорах доверительного управления имуществом. А по ст. 1022 ГК РФ, долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. Таким образом, земельные доли можно было бы продать за долги арендаторов без получения согласия на это собственников земли.

Поэтому законодатели решили дать арендаторам и собственникам земельных участков еще 2 года для того, чтобы у них была возможность оформить свои отношения. Для того чтобы устранить препятствующие этому административные барьеры, Госдума уже приняла в первом чтении внесенные Правительством законопроекты «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования проведения землеустройства» и «О государственном кадастре недвижимости». Они должны существенно упростить порядок межевания земельных участков, постановки их на кадастровый учет, а также государственную регистрацию прав на землю.

Будем надеяться, что народные избранники успеют за 2 года утвердить эти проекты и внесение поправок в ст. 16 Закона № 101-ФЗ не станет для них дурной традицией.