1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1032

Недвижимость с льготной «начинкой»

ЗАО имеет в собственности здание, расположенное на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию. Это здание было приобретено обществом у организации, которая ранее приватизировала его. Имеет ли ЗАО право на выкуп данного участка по льготной цене согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ?

С 30 октября 2007 г. ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон) применяется в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ. Данная статья устанавливает 2 вида предельных цен при выкупе земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подразделяя потенциальных покупателей земли на 2 категории.

 

СПРАВКА

К первой категории покупателей согласно п. 1 ст. 2 Закона относятся, в частности, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на указанных земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных данных объектов недвижимости, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

 

 

Для лиц, относящихся к первой категории, цена устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах.

Если земельный участок расположен в городе с численностью населения свыше

3 млн человек, то его цена не должна превышать 20% кадастровой стоимости данного участка. В иной местности выкупная цена земельного участка должна устанавливаться в пределах 2,5% его кадастровой стоимости.

А теперь о второй категории покупателей. Согласно п. 2 ст. 2 Закона остальные собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают данные участки по цене, установленной субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

  • свыше 3 млн человек — в пределах от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  • от 500 тыс. до 3 млн человек — в пределах от 5- до 17-кратного размера ставки указанного налога за единицу площади участка;
  • до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в пределах от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земли.

При этом установленные пунктами 1 и 2 ст. 2 Закона предельные размеры выкупной цены действуют до 1 января 2010 г.

Как видим, лица, которые отнесены к первой категории, имеют возможность выкупать земельные участки на более выгодных условиях.

Отметим, что еще до вступления в силу новой редакции вышеуказанной статьи землепользователи и эксперты начали обсуждать вопрос о том, на кого именно распространяются положения п. 1 ст. 2 Закона. Подпадают ли под данный пункт собственники зданий, строений, сооружений, находившихся когда-то в государственной или муниципальной собственности, которые сами не приватизировали эту недвижимость, а купили ее у других хозяйствующий субъектов?

По нашему мнению, формулировка обсуждаемого пункта позволяет ответить на данный вопрос положительно. Из содержания этой нормы следует, что условиями отнесения землепользователей к лицам первой категории являются:

  • имевший место в прошлом факт отчуждения из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  • наличие у хозяйствующего субъекта на момент выкупа земельного участка права собственности на указанную недвижимость.

Обратим также внимание на следующее: в п. 1 ст. 2 Закона прямо не указывается на то, что положения данного пункта распространяются только на непосредственных приватизаторов недвижимого имущества. Если бы законодатель хотел ограничить круг лиц, подпадающих под обсуждаемый пункт, то данная норма завершалась бы оговоркой примерно такого содержания: «…если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности данными коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями».

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2008 № А12-09/08-С24 подтверждает правильность сделанного нами вывода. При этом отметим, что в данном случае суд исходил не из толкования п. 1 ст. 2 Закона, а из иных аргументов.

Постановлением главы администрации Волгоградской области от 13.11.2007 № 1925 было, в частности, установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, коммерческим организациям и предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных, снесенных либо реконструированных объектов недвижимости, цена земли устанавливается в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены указанными лицами из государственной или муниципальной собственности.

Нормативный акт субъекта РФ признан недействительным в части слов «указанными лицами». При этом суд исходил, в частности, из ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Из содержания Постановления кассационной инстанции следует, что распространение действия п. 1 ст. 2 Закона только на лиц, которые сами приватизировали объекты недвижимости, расположенные на выкупаемых земельных участках, создает дискриминационные условия выкупа земли для последующих собственников зданий, строений, сооружений.

Высказанная нами позиция также подтверждается неофициальными разъяснениями специалистов МЭРТ РФ, которые полагают, что льгота, предусмотренная обсуждаемым пунктом, может передаваться «по цепочке» от первоначальных приватизаторов объектов недвижимости к их последующим собственникам. Главное — документально подтвердить, что данные объекты когда-то были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.