1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1532

Земля – деньги – земля

Предканикулярный летний период был богат новыми законами, выходящими из-под пера законодателя. Не осталось без внимания и земельное законодательство, которое успешно приведено в соответствие с недавно принятыми законами. Помимо технических доработок, в нем появились принципиально новые положения, направленные на совершенствование законодательства в области землеустройства. Рассмотрим самые существенные из новаций.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений

в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (далее – Закон № 141-ФЗ) внесены поправки в 15 федеральных законов, в частности, в Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.97

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним» (далее – Закон о регистрации), Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) и др.

 

Граница в удостоверении не нуждается

Претерпело изменение понятие земельного участка. Несмотря на то что нормотворцы остались едины во мнении, что земельный участок – это не что иное, как часть земной поверхности, в отношении же определения его границ подходы изменились.

Согласно вновь введенному определению в ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Ранее п. 2 ст. 6 ЗК РФ содержал требование описывать и удостоверять границы участка. Теперь это положение отменено п. 2 ст. 5 Закона № 141-ФЗ.

По новым правилам определение границ земельного участка должно осуществляться в порядке, установленном Законом о кадастре.

В свою очередь, обновлена и ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре, новая редакция которой определяет, что границами участка отныне при отсутствии соответствующего документа являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, если они позволяют определить местоположение границ земельного участка.

 

Преобразование участков

Положение ст. 6 ЗК РФ о том, что участок может быть делимым и неделимым, утрачивает силу. Одновременно Законом № 141-ФЗ устанавливаются требования к образуемым и измененным земельным участкам, регламентируется возникновение и сохранение прав, обременений на образуемые или измененные участки (ст. 11.1—11.9 ЗК РФ).

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются другие земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права на все вновь образуемые из них участки в порядке, установленном Законом о регистрации (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

По общему правилу образование земельных участков допускается лишь с письменного согласия их правообладателей. Исключение составляют участки, предоставленные государственным муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям (далее – ГУПы и МУПы), либо участки, образуемые по решению суда (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Решение об образовании земельных участков из участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, принимают органы государственной власти или местного самоуправления, которые ими распоряжаются (ст. 11.3 ЗК РФ). В отношении государственной земли, не разграниченной в собственности, соответствующее решение будут принимать органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

При разделе земельного участка по общему правилу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого они образуются, прекращает свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).

Выдел земельного участка осуществляется согласно появившейся ст. 11.5 ЗК РФ в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельхозназначения).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ). При этом у собственников возникает право собственности на вновь образуемый земельный участок (п. 2 ст. 11.6 ЗК РФ).

Законодатель запретил объединять земельные участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, кроме случаев, когда все указанные земельные участки предоставлены одному лицу (п. 5 ст. 11.6 ЗК РФ).

Во всех указанных случаях границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов (п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ).

При образовании земельных участков должны соблюдаться следующие ограничения:

  • не допускается образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости (п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ);
  • не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать их в соответствии с разрешенным использованием (п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ);
  • образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать иные установленные требования (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ).

Арендаторам разделенных или объединенных участков предоставлено преимущественное право на заключение новых договоров аренды (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).

 

Отказ от земли

ЗК РФ дополнен нормой, согласно которой в случае отказа собственника от права собственности на земельный участок такой земельный участок становится собственностью субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 18 ЗК РФ) либо собственностью городского округа, городского или сельского поселения, а земельный участок, расположенный на межселенной территории, – собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка (п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи его собственником заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Право собственности указанного субъекта Российской Федерации или муниципального образования возникает с даты государственной регистрации прекращения права собственности на соответствующий земельный участок.

Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется также Законом об обороте земель сельхозназначения.

 

«Государственные» арендаторы

Новый Закон наконец внес ясность в отношении государственных земель, которые находятся в аренде у ГУПов и МУПов, а также учреждений Академии наук (подп. «а» п. 2 ст. 6 Закона № 141-ФЗ).

До сих пор такие земли зачастую использовались не по назначению: передавались в субаренду, вносились в качестве вкладов в уставные капиталы хозобществ и т.п. Теперь такое использование арендуемых земель категорически запрещено (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Новые же земли будут предоставляться ГУПам, МУПам и академиям наук только на праве бессрочного пользования.

Для определения арендной платы земельных участков, находящихся у ГУПов и МУПов в государственной или муниципальной собственности, может применяться их кадастровая стоимость. Об этом говорится в п. 10 ст. 5 Закона № 141-ФЗ, которой вводятся изменения в п. 5 ст. 65 ЗК РФ.

Несколько слов о вступлении в силу нововведений, привнесенных Законом № 141-ФЗ. В соответствии со ст. 16 этого Закона он вступит в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования, т.е. с 24 октября 2008 г., за исключением некоторых его положений, вступающих в силу со дня официального опубликования (25.07.2008). К этим положениям, в частности, отнесены изменения, коснувшиеся взаимоотношений по продаже земельных участков, в части уточнения субъектов, имеющих право до 01.01.2010 приобрести земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и порядка использования земельных участков, закрепленных за ГУПами, МУПами и учреждениями Академии наук.

 

БУКВА ЗАКОНА

Согласно новой редакции п. 6 ст. 22.2 Закона о регистрации, если при разделе (объединении, выделе) земельного участка его государственная регистрация отсутствует, это не будет препятствием для последующей регистрации преобразованного земельного участка (участков): достаточно будет зарегистрировать прекращение права на первоначальный участок.