Одновременно со стабилизацией темпов ввода жилья, о чем «ЭЖ» сообщала в № 32, наблюдается торможение на рынке ипотечного кредитования. В 2004–2007 гг. он каждый год подрастал на 224%, а в этом году рост вряд ли превысит 30%.
По статистической отчетности Банка России, к началу текущего года в целом по стране было выдано ипотечных жилищных кредитов на 556,4 млрд руб. Годом раньше этот показатель равнялся 263,5 млрд руб. Однако теперь из-за грянувшего на западных финансовых рынках кризиса ликвидности даже самые неисправимые оптимисты не ждут в 2008 г. ни продолжения ипотечного бума, ни даже заметного развития этого рынка. Многие банки уже изменили условия кредитования: подняли процентные ставки, увеличили размер первоначального взноса, выше стали требования к заемщикам. И опять далекой перспективой становится желание властей дать к 2020 г. 60% российского населения реальную возможность улучшения жилищных условий.
Видно, не случайно Министерство экономического развития РФ разработало Концепцию развития ипотечного кредитования в стране. Предлагается, в частности, изменить оценку рисков ипотечных кредитов. В настоящее время для расчета норматива достаточности своего капитала банк должен формировать 100% резерва под возможные потери. Минэкономразвития считает возможным снизить уровень резервов для надежных кредитов, обеспеченных большим залогом.
Предлагается также делегировать коммерческим банкам с рейтингами не ниже В+ по международной шкале полномочия по гарантированию ипотечных кредитов. В министерстве посчитали, что Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) не должно быть единственным гарантом по всем выпускаемым в стране ипотечным бумагам. То есть риски не должны концентрироваться в одной структуре.
Агентство до последнего времени не поднимало ставку по ипотечным кредитам выше 10,75% в рублях, но в этом году уже отказывает в рефинансировании кредитов от 1,5 млн руб. и с первоначальным взносом менее 20%. Оно также не станет выкупать кредит, который выдается менее чем под 12% годовых. Но даже если и сделает это, то с большим дисконтом, потому что не может больше работать по нерыночным ставкам.
По сведениям Ассоциации региональных банков России, сейчас в некрупных и средних банках накопилось около 200 млрд руб. ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК. По мнению банкиров, заемщикам следует готовиться к повышению ставок до 14–15% в год, снижение которых возможно не раньше 2011 г.
Наблюдавшийся ранее ипотечный бум не был связан ни с ростом доходов населения, ни с макроэкономическими достижениями страны. Многократный рост объемов ипотеки в России был обеспечен главным образом доступными банковскими кредитными продуктами. Динамике развития ипотечного рынка способствовало также стремительное удорожание жилья, что толкало россиян в тенета банковского финансирования. За два последних года цены на жилье в среднем по стране выросли вдвое, а уровень чистого дохода населения подрастал ежегодно на 10%.
Согласно Концепции правила выдачи кредита еще более ужесточатся, а ипотечная деятельность банков будет поставлена под строгий контроль государства. Документ предусматривает еще обязательное страхование ответственности заемщика перед кредиторами на случай невозврата кредита. Для этого предполагается создание специализированного института, который страховал бы риски ответственности путем привлечения страховых компаний.
Предлагаемые Минэкономразвития меры встречены экспертным сообществом со сдержанным скептицизмом. Многие специалисты считают, что ужесточение контроля над банками вряд ли поможет выправить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, который замер в ожидании возможной стагнации. А это чревато тем, что ипотечные банковские продукты станут еще более недоступными основной массе населения. За первое полугодие, по свидетельству Русского ипотечного банка, уже практически исчезла категория заемщиков с доходом до 2000 долл. на одного члена семьи, а число семей, у которых на обслуживание ипотеки уходит 40–60% дохода, выросло до 63% (в начале 2007 г. было 27%). Число отказов в предоставлении ипотечных кредитов у партнеров этого банка выросло в среднем с 20 до 35% по стране, а в Москве – с 15 до 35%.
Стабилизировать рынок ипотечного кредитования, сделать его действительно доступным для желающих улучшить свои жилищные условия способно наращивание темпов жилищного строительства. Однако рост физических объемов ввода замедлился, возможно, достигнув некоего предела («ЭЖ» № 32). Единственное, что радует, так это то, что цены на жилье впервые за многие годы стали расти медленнее инфляции. В первом полугодии в сравнении с аналогичным периодом прошлого года инфляция выросла на 13,9%, а на первичном рынке темпы роста стоимости жилья составили 2,63, на вторичном – 10,41%.