1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 890

Метаморфоза помещения и право на вычет

С 1992 года в моей собственности находилась доля квартиры. В результате ряда сделок моя доля уменьшилась, а жилое помещение переведено в нежилое. В апреле 2006 года все нежилое помещение продали. Стоимость моей доли – 928 тыс. руб. В этом же месяце на вырученные деньги я купила однокомнатную квартиру. Нежилое помещение было в собственности 1 день, а доля в квартире– с 1992 года. По моей декларации за 2006 год инспекция настаивает на уплате налога с суммы 803 тыс. руб. (928 тыс. руб.– 125 тыс. руб.) Налоговым вычетом пользовалась ранее.

Должна ли я платить налог на доходы физических лиц при продаже имущества согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ?

Т. Рахмангулова, Ижевск

 

Мы считаем, что у вас имеется возможность отстаивать свое право на вычет в полной сумме, полученной от указанной сделки.

Прежде всего обозначим суть проблемы: как следует исчислять период нахождения проданного нежилого помещения в собственности налогоплательщика, если ранее данное имущество являлось жилым помещением, собственником которого был этот же налогоплательщик. При этом первоначально не будем затрагивать вопросы, связанные с продажей долей.

 

ОФИЦИАЛЬНО

Вот мнение Минфина РФ, ответившего в Письме от 21.08.2008 № 03-04-05-01/309 на вопрос о том, в каком размере будет предоставлен имущественный вычет в случае, если налогоплательщик эксплуатировал приобретенную им в собственность квартиру более 3 лет, а как нежилое помещение (получившее такой статус перед продажей) – менее указанного срока.

Отвечая на данный вопрос, финансовое ведомство привело положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Из этого подпункта, в частности, следует, что налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находящихся в его собственности менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах, полученных от продажи иного имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих 125 тыс. руб. Если же любое из вышеперечисленных видов имущества находилось в его собственности 3 года и более, то при продаже такого имущества (его долей) указанный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком от совершенной сделки.

Далее Минфин РФ отметил, что согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку продаже подлежит нежилое помещение, получившее такой статус в 2007 году в результате изменения целевого использования указанного имущества, то, по мнению финансового ведомства, налоговый вычет в связи с продажей недвижимости предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 125 тыс. руб.

 

По нашему мнению, изложенную позицию нельзя назвать безупречной.

Из разъяснений Минфина РФ следует, что перевод жилого помещения в нежилое представляет собой создание новой недвижимости. Так ли это?

Одним из оснований приобретения права собственности согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ является изготовление или создание новой вещи для себя лицом, которое и становится в этом случае ее собственником. Хотя в соответствии со ст. 219 данного Кодекса право на новое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации, однако этому также должно предшествовать создание недвижимости. В связи с этим возникает вопрос: можно ли перевод жилого помещения в нежилое считать созданием имущества?

Законодатель не разъясняет, что является созданием (изготовлением) новой вещи, полагая, видимо, что это понятно и без специальных определений. Очевидно, что в данном случае имеется в виду прежде всего физический результат деятельности людей, достигнутый ими в процессе своей деятельности с использованием материальных компонентов. Если речь идет о зданиях и строениях, то говорить об их создании можно тогда, когда строительные материалы в результате строительной деятельности приобрели новое качество, «превратившись» в данные объекты.

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое регулируются положениями гл. 3 ЖК РФ. Из содержания данных положений следует, что такой перевод представляет собой  процесс изменения правового статуса объекта по признаку его целевого использования. Хотя этому процессу и могут предшествовать переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения, однако указанные физические действия необходимы не всегда и не являются «доминирующими». Главное – это волеизъявление собственника помещения, одобренное соответствующим органом. Во всяком случае можно утверждать, что даже при переустройстве и (или) переоборудовании уже существующего помещения новая вещь (новое имущество) не возникает в том смысле, который заложен законодателем в вышеприведенную ст. 218 ГК РФ.

Учитывая, что данная статья и ст. 219 ГК РФ, ссылкой на которую Минфин РФ обосновывает свою позицию, взаимосвязаны, можно сделать вывод о том, что разъяснения финансового ведомства основаны на неправильном толковании законодательства.

Обратим также внимание на то, что в обсуждаемой ситуации право собственности на нежилое помещение не возникает в результате его приобретения и последующей регистрации указанного права. Чтобы обосновать такое утверждение, проанализируем соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 218 данного Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. А из п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как видим, в приведенных положениях речь идет о ситуациях, при которых право собственности переходит от одного лица к другому по какой-либо совершенной между ними сделке. В нашем же случае присутствует лишь один субъект гражданского права, который не может быть одновременно и приобретателем, и лицом, который осуществил отчуждение имущества.

Мы считаем, что при переводе жилого помещения в нежилое можно говорить о сохранении права собственности на имущество как таковое при изменении статуса недвижимости.

Отметим также, что жилое помещение и иное имущество (в том числе и нежилое помещение) можно логически соотнести друг с другом как частное и общее. Поэтому наличие у первого из названных объектов особого статуса лишь обособляет его в ином имуществе, но не выводит за пределы общей категории имущества. Соответственно было бы нелогично и несправедливо по отношению к налогоплательщикам утверждать, что при переводе жилого помещения в нежилое (т.е. в иное имущество) отсчет периода времени нахождения имущества в собственности следует производить с момента регистрации права собственности на нежилое помещение.

Согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Учитывая вышеизложенное, мы считаем, что в данном случае есть основания для применения приведенной нормы. Действительно, как показывает практика, сомнения и неясности при применении подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в отношении налогоплательщиков, продавших нежилое помещение, ранее имевшее статус жилого, возникают. А разъяснения Минфина РФ не устраняют их, поскольку сами вызывают сомнения в правильности толкования финансовым ведомством законодательства.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, налогоплательщики в обсуждаемой нами ситуации могут отстаивать свое право на вычет с определением периода времени нахождения в их собственности иного имущества с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Учитывая содержание вышеназванного Письма Минфина, с таким утверждением налоговые органы вряд ли согласятся. Однако налогоплательщики могут защищать свои права в суде.

Мы также считаем, что перевод части квартиры в нежилое помещение не исключает возможности вести отсчет нахождения в собственности налогоплательщика отчуждаемого иного имущества с момента регистрации его права собственности на его долю в  указанном жилом помещении. Постепенное уменьшение доли в праве собственности на квартиру с последующим переводом ее части в нежилое помещение и продажа налогоплательщиком своей доли на нежилое помещение не являются обстоятельствами, принципиально изменяющими обсуждаемую проблему.

Из предоставленной информации следует, что вы были собственником доли квартиры более 3 лет. Поэтому в целях подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ срок нахождения в вашей собственности доли нежилого помещения, проданной вами, не может быть менее указанного периода. Соответственно положения названного подпункта, ограничивающие размер имущественного вычета до 125 тыс. руб., неприменимы. Следовательно, у вас имеется возможность отстаивать право на вычет в полной сумме, полученной от продажи имущества.

Говоря о том, что ранее пользовались налоговым вычетом, вы не уточнили, о каком именно вычете идет речь. Из положений ст. 220 НК РФ следует, что повторно не может быть предоставлен только имущественный вычет, предусмотренный подп. 2 п. 1 данной статьи, то есть при покупке жилья. В то же время вычет, установленный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется неограниченное количество раз. При этом его использование не исключает права на предоставление вычета согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если до покупки однокомнатной квартиры такой вычет вам не предоставлялся, то вы получили право на него в связи с приобретением этого жилья вне зависимости от источника получения средств, уплаченных при совершении сделки.