1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Нам ПИФы строить и жить помогают

Рост цен на недвижимость пока не стал для инвесторов сигналом к массовому выходу на этот рынок. Причины – высокие риски и пробелы в действующем законодательстве. Между тем финансовый сектор уже сегодня готов предложить свои механизмы привлечения «длинных» денег и секьюритизации строительных инвестиций, например, с помощью ПИФов.

Согласно прогнозам аналитиков, в следующем году стоимость жилья будет увеличиваться на 2С3% в месяц. Тем не менее в этом сегменте, несмотря на, казалось бы, растущий спрос, наблюдается явный дефицит финансирования.

Основным источником инвестиций в строительство по-прежнему остаются средства граждан, которые привлекаются либо с помощью схем долевого участия, либо через прямые продажи. Доля ипотечного кредитования на рынке сделок с недвижимостью пока ничтожно мала (по данным МАИФ, не более 0,2%), однако в ближайшие годы оно может стать полноценной альтернативой другим, более традиционным накопительным схемам. Особенно заметна эта тенденция в банковском секторе.

По планам российского правительства, к 2010 году банки будут ежегодно выдавать до 1 млн кредитов, а суммарный портфель ипотечных займов, рефинансируемых через АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), достигнет 40 млрд рублей. На развитие ипотеки и госгарантии правительство намерено истратить 30 млрд руб., при этом, по словам главы Минрегионразвития Владимира Яковлева, банковские ставки упадут до 8%.

АИЖК в стоге сена

Цифра в миллион кредитов кажется астрономической, тем более если учитывать особенности банковского кредитования в России. Пассивы практически всех отечественных банков на 2/3 сформированы за счет «коротких» денег С сроком от 6 месяцев до года. Чтобы выдавать ссуды на 20–25 лет, им приходится сейчас рассчитывать либо на собственные средства (так, к примеру, действует большинство иностранных банков), либо на то, что ссудную задолженность удастся быстренько преобразовать в закладные АИЖК.

Если же сбудутся грандиозные планы российского правительства, то государству волей-неволей придется или «накачивать» капитал агентства бюджетными деньгами, либо все-таки попытаться сформировать полноценный рынок ипотечных ценных бумаг. Судя по последним законодательным инициативам, власти склоняются к первому варианту.

В начале 2006 года АИЖК обещает вывести в оборот первую партию ипотечных облигаций со сроком погашения от 6 до 8 лет. Суммарный объем эмиссии составит 3 млрд руб. С точки зрения существующего спроса (по оценкам экспертов, 50 млрд дол.) это иголка в стоге сена.

Скорее всего облигациями АИЖК в первую очередь заинтересуются крупные институциональные инвесторы, которые захотят диверсифицировать свои портфели в долгосрочные инструменты. Частный инвестор, доминирующий в том же банковском сегменте, априори оказывается аутсайдером, а значит, и говорить о рынке ипотечных ценных бумаг можно лишь с большим приближением.

К тому же в условиях снижающейся ставки рефинансирования ипотечных займов (в следующем году, по словам главы АИЖК Александра Семеняка, она может составить 12%) доходность облигаций в сравнении с другими инструментами может оказаться не столь высокой, как ожидают инвесторы. Тем более что, как показывает практика, менеджеры из наших чиновников весьма посредственные.

Если в 2003 году АИЖК сработало с прибылью в 20,2 млн руб., то в 2004-м ее объем сократился вдвое. Неэффективное расходование средств, необоснованное списание крупных сумм, нарушения в порядке размещения ценных бумаг – вот далеко не полный перечень «грехов», которые обнаружили аудиторы Счетной палаты во время последней проверки.

Приманка для частника

Альтернативой банковской ипотеке, построенной на основе государственной системы рефинансирования закладных, вполне могли бы стать те же закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФНы). Сейчас на рынке работает 55 фондов недвижимости, причем их суммарные активы на 1 ноября, по данным Национальной лиги управляющих, составляли всего 17,7 млрд руб. Для сравнения: активы всех ПИФов превышают 198 млрд руб. Таким образом, деньги инвесторов в основном сосредоточены в спекулятивном секторе, тогда как фонды, призванные финансировать строительные проекты, пока менее популярны.

Основная масса фондов недвижимости, как правило, связана с кептивными проектами компаний, инвестирующих в недвижимость и пытающихся минимизировать налоги. Ведь сделки внутри фонда не облагаются налогом на прибыль, следовательно, управляющий может реинвестировать полученный доход от одного проекта в следующий.

Высокие риски в строительной отрасли управляющие компании (УК) компенсируют закрытостью фондов недвижимости. Стороннему инвестору, если у него нет нескольких миллионов долларов, вход сюда заказан. Тем более если речь идет о частном инвесторе, для которого участие в закрытом фонде может вообще принести сплошные убытки. Дело в том, что согласно Федеральному закону от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания имеет право единолично принять решение о закрытии фонда, причем в самое неблагоприятное для пайщика время. В этом случае выплаты инвесторам могут оказаться намного меньше суммы первоначального взноса. Понятно, что инвестировать на таких условиях согласятся далеко не все, поэтому УК работают либо под конкретного застройщика, либо по заказу крупного инвестора.

С другой стороны, у ЗПИФНов есть и ряд плюсов. Например, в отличие от прямых инвестиций вложения в паи более защищены с точки зрения надзора, а сделки более прозрачны. При необходимости инвестор может вывести паи в биржевое обращение, чтобы получить дополнительный доход и решить проблему кассовых разрывов. А учитывая рост цен на недвижимость, инвестиционный доход может оказаться даже выше, чем у открытых и интервальных фондов: согласно рейтингу НЛУ – в среднем 20–40%.

ИЗПИФ за все в ответе

И у ПИФов, и у банков, выступающих инвесторами на рынке недвижимости, примерно одна и та же проблема, связанная с необходимостью поддерживать достаточный уровень текущей ликвидности и минимизировать инвестиционные риски. Поэтому многие игроки пытаются превратить активы в ликвидные ценные бумаги либо с помощью АИЖК, либо выпуская корпоративные облигации и используя вексельные схемы.

Крупнейшие отечественные банки уже заявили о планах провести секьюритизацию своих кредитных портфелей, чтобы привлечь дополнительные ресурсы и «очистить балансы».

Проблема только в том, что наш финансовый рынок пока не развит настолько, чтобы «проглотить» весь этот ценнобумажный поток. Инвесторы предпочитают не рисковать и не связываются с обязательствами корпоративных эмитентов.

Серьезной препоной для развития этого сегмента рынка являются также пробелы в законодательстве. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», по отзывам экспертов, оказался неэффективным, поэтому в России стали появляться альтернативные инструменты рефинансирования ипотечных кредитов, в частности ипотечные закрытые ПИФы (ИЗПИФы).

Их пока только три, однако о планах создания ИЗПИФов уже заявили несколько управляющих компаний и банков. Пионером выступила УК «РЕГИОН девелопмент», зарегистрировавшая в апреле «Югра ипотечный фонд» с активами (на момент закрытия) 340 млн руб. Стоимость одного пая – 10 тыс. руб., минимальный входной порог – 100 тыс. руб.

Самый крупный по активам ипотечный фонд сформировала УК «Ямал». В июне компания подписала с АИЖК договор о формировании ипотечного ПИФа «Первый ипотечный» объемом 1 млрд руб., стоимость пая С 1 тыс. руб., срок действия – 3 года. В качестве его учредителя выступил Росбанк, который приобрел паи фонда. Планируется, что в дальнейшем в ипотечное покрытие войдут ипотечные кредиты, выданные самим Росбанком, и закладные, которые АИЖК за счет средств Росбанка выкупит у региональных операторов и банков в рамках единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. В более долгосрочной перспективе «Ямал» намерен построить семейство фондов, которые будут финансировать строительство по ипотечной схеме.

По словам гендиректора УК Александра Скоморохина, ипотечные бумаги могут оказаться намного более выгодными для институциональных инвесторов (банков, страховых компаний, НПФ, включая нерезидентов), чем те же гособлигации, доходность которых колеблется в пределах 5–6%. В то же время при долгосрочном кредитовании, когда прибыль инвесторов формируется за счет погашения ссуды заемщиком, речь идет об инвестициях с фиксированной доходностью. К тому же пайщик может реализовать пай на бирже. Оборот паев «Первого ипотечного» на первых торгах ММВБ превысил 100 млн руб.

Что же касается рисков, то статистика свидетельствует: доля невозврата по ипотечным ссудам сейчас не превышает 0,1%. Уже существует практика, когда АИЖК выкупает дефолтные закладные. Кроме того, залогом здесь выступает недвижимость, а значит, даже в случае дефолта инвестор может ее реализовать и погасить пай.

Во всем мире инвестиции в ипотеку считаются даже более надежными, чем вложения в госбумаги, поэтому если в стране заработает ипотечный рынок, то в качестве инвестора может выступить тот же Государственный пенсионный фонд. Тем более что его активы – как раз «длинные» деньги. Это позволит убить минимум двух зайцев: строители получают необходимые инвестиции, а пенсионные сбережения граждан наконец будут защищены от инфляции.

Но чтобы стимулировать развитие ипотечного рынка, законодателям, по мнению финансистов, необходимо расширить перечень инструментов для инвестирования пенсионных накоплений, включив сюда паи ИЗПИФов, а также внести соответствующие поправки в законодательство об ипотечных ценных бумагах и изменить процедуру регистрации правил ипотечных сертификатов участия. Только тогда российский бизнес сможет в действительности инвестировать в ипотеку.

 

На сегодняшний день на рынке жилищного кредитования работают свыше 200 операторов. При этом если в начале 2005 года совокупный кредитный портфель банков составлял 18,5 млрд руб., то, по прогнозам, к концу года его объем превысит 30 млрд.

Сумма:
%