Что делать заказчику, если строители не выполняют свои обязательства по договору? Как правильно принять незавершенную работу? Должен ли дольщик заплатить налоги со штрафных санкций, полученных при расторжении договора инвестирования? В тонкостях отношений участников строительства разбирались эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ольга ЕФИМОВА и Кирилл ЗАВЬЯЛОВ.
Организация-заказчик заключила договор строительного подряда. В соответствии с условиями договора произведена предварительная оплата работ в размере 90% от их стоимости. Подрядчик к установленному сроку работы не выполнил. Договором предусмотрена неустойка в размере 5% от стоимости работ за каждый день просрочки выполнения. Какие действия организация-заказчик должна предпринять для защиты своих интересов при условии, что она готова принять выполненную часть работы?
Поскольку договором предусмотрена неустойка, то организация может предъявить подрядчику требование о ее уплате. Но учтите, что 5% за каждый день просрочки – это, на наш взгляд, очень высокий размер неустойки. Неустойка может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ, если будет установлено, что она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (см., например, Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 ГК РФ, доведенный Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 14.07.97 № 17).
Если организация не заинтересована в дальнейшем сотрудничестве с данным подрядчиком, она может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 715 ГК РФ). Такой отказ следует оформить в письменном виде. Уведомление необходимо вручить непосредственно подрядчику либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ договор будет расторгнут с момента получения подрядчиком отказа организации от исполнения договора, если более поздний момент не будет оговорен в уведомлении. Поскольку при расторжении договора обязательства сторон в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращаются, то при одностороннем отказе от исполнения договора организация сможет потребовать уплаты неустойки, рассчитанной только до момента расторжения договора (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2008 № А56-13262/2007). А убытки, подлежащие взысканию с подрядчика, по общему правилу могут быть взысканы в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).
При отказе от исполнения договора организация вправе потребовать передать ей результат незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат (ст. 729 ГК РФ; см. также Постановление ФАС Московского округа от 03.05.2007 № КГ-А40/3266-07-Б). Это требование может быть предъявлено подрядчику в уведомлении об отказе от исполнения договора.
С момента получения отказа организации от исполнения договора подрядчик утратит основания для удержания полученной суммы предварительной оплаты и будет должен согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ вернуть денежные средства (постановления ФАС Уральского округа от 28.04.2008 № Ф09-2898/08-С5, ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2008 № Ф04-1600/ 2008). Поэтому в своем уведомлении об отказе от исполнения договора организация может потребовать возврата суммы предварительной оплаты. Так как при получении результата незавершенной работы организация должна будет компенсировать подрядчику произведенные затраты, то он, в свою очередь, имеет право заявить о зачете на соответствующую сумму произведенных им затрат, признанных организацией, в счет погашения его обязательства по возврату предварительной оплаты (ст. 410 ГК РФ).
Если требования организации о возврате суммы предварительной оплаты, возмещении убытков, уплате неустойки не будут исполнены подрядчиком в добровольном порядке, организация может обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями. Также организация может потребовать от подрядчика уплату процентов за пользование чужими средствами на сумму предварительной оплаты с того времени, когда подрядчик узнал о расторжении договора подряда (ст. 395 ГК РФ, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Таким образом, при нежелании продолжать сотрудничество с подрядчиком организация может направить ему отказ от исполнения договора, потребовав уплаты неустойки, передачи результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику понесенных затрат, возврата предварительной оплаты.
По предварительному договору участия в жилищном строительстве физическое лицо перечислило организации денежные средства. Компания свои обязательства по договору не выполнила, в связи с чем возвратила деньги физическому лицу, а также уплатила предусмотренную договором неустойку в размере 14% от перечисленной суммы. Облагается ли налогом на доходы физических лиц полученная сумма штрафных санкций?
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика – физического лица.
На основании ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Статья 329 ГК РФ указывает, что неустойка является одним из способов обеспечения обязательств.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В статье 217 НК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень доходов, не подлежащих налогообложению. Любые доходы, не перечисленные в данной статье в качестве не подлежащих налогообложению, включаются в налоговую базу физических лиц. Выплата штрафных санкций за несоблюдение обязательств одной из сторон договора в ст. 217 НК РФ прямо не предусмотрена.
В то же время в силу п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ все виды установленных действующим законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат.
К таким выплатам относятся в частности, компенсации, выплачиваемые по решению суда с целью возмещения причиненного физическому лицу материального (морального) ущерба (ст. 13, 14, 15 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Таким образом, компенсация за причинение материального и морального вреда покупателю – физическому лицу, произведенная организацией по решению суда, не является доходом, подлежащим обложению НДФЛ. Такое мнение высказали московские налоговики в Письме УФНС РФ по г. Москве от 29.08.2007 № 28-11/082354@. Однако доход физического лица, полученный в виде неустойки за нарушение условий договора, не является компенсационной выплатой, предусмотренной законодательными актами РФ.
Поэтому суммы штрафов (неустоек), взысканные в пользу физических лиц по решениям судов или на добровольной основе, являются доходом физического лица и подлежат включению в совокупный облагаемый доход таких лиц в общеустановленном порядке.
Следовательно, полученный физическим лицом в рассматриваемом случае штраф по предварительному договору участия в жилищном строительстве подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
Пункт 1 ст. 226 НК РФ указывает, что российские организации, в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога.
Учитывая сказанное выше, собственник жилья обязан удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).
При этом в соответствии со ст. 228 и 229 НК РФ физические лица, получившие доходы, с которых налоговыми агентами не был удержан НДФЛ, обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.