Как определяются гарантийные сроки по объектам строительства или отдельным видам строительных работ и можно ли руководствоваться правилами п. 8 гл. 72 Справочного пособия заказчика-застройщика 1983 г., составленного группой авторов под руководством С.Н. Шелехова? Как заказчику-застройщику доказать свою невиновность при выявлении строительных дефектов в течение гарантийного срока?
Гарантийные обязательства заказчика-застройщика во время и после строительства многоквартирного дома возникают с подрядчиком и дольщиком. При этом в первом случае они регулируются Гражданским кодексом РФ, а во втором – помимо ГК РФ также положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 214-ФЗ).
Согласно данным нормативно-правовым актам требования о безвозмездном устранении выявленных существенных недостатков качества результата строительных работ (объекта долевого строительства) предъявляются в течение гарантийного срока.
Гарантийные сроки могут быть различными в зависимости от вида и результата строительных работ, но в любом случае они определяются законом либо условиями договора. Например, гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором, но в то же время он не должен быть менее пяти лет со дня передачи объекта дольщику (ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
При строительном подряде, напротив, в ст. 756 ГК РФ указан максимальный пятилетний срок с момента передачи заказчику результата строительных работ, который применяется в том случае, если договором или законом не установлено иное (статьи 724, 756 ГК РФ).
К сожалению, в законодательстве отсутствует какой-либо перечень гарантийных сроков на виды (результаты) строительных работ, выполненные подрядчиком. Поэтому в интересах заказчика-застройщика указать их в договоре подряда.
Теперь по вопросу применения Справочного пособия заказчика-застройщика 1983 г., упомянутого в вопросе. Порядок контроля устранения недостатков и гарантийные сроки на отдельные виды строительных работ определяет п. 8 гл. 72 указанного пособия, который дублирует положения п. 35 Правил о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 26.12.86 N 1550 (далее – Правила).
В настоящее время Правила не действуют в связи с вступлением в силу Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов федеральных государственных нужд в Российской Федерации, установленных Постановлением Правительства РФ от 14.08.93 N 812.
По своей сути Справочное пособие представляет собой рекомендации, которые не относятся к нормативно-правовым актам и в случае возникновения спора не будут приняты судом во внимание.
Если заказчик-застройщик хочет применять в своей деятельности гарантийные сроки, указанные в п. 8 гл. 72 Справочного пособия и п. 35 Правил, то в этом случае их положения желательно включить в договор подряда.
Что касается претензий по качеству объекта строительства (результата работ), предъявляемых в течение гарантийного срока, то необходимо отметить одну особенность в отношении ответственности подрядчика и заказчика-застройщика по гарантийным обязательствам.
Независимо от того, законом или договором установлен гарантийный срок на результат строительных работ, положения Гражданского кодекса РФ предусматривают в определенных случаях освобождение подрядчика от ответственности перед заказчиком-застройщиком за недостатки/дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока. В пункте 2 ст. 755 ГК РФ указаны основания освобождения от ответственности, в частности если недостатки возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильной инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. При этом обязанность доказывания своей невиновности возложена на подрядчика, а доказательствами будут являться результаты экспертизы, проведенной организацией, имеющей соответствующую лицензию.
Такой вывод подтверждается и имеющейся по данному вопросу судебной практикой, в частности постановлениями Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 N 12354/06; ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2007 по делу N А26-4518/2006-110, от 03.10.2002 N А56-11214/01.
В отношениях с дольщиком предусмотрены такие же условия освобождения заказчика-застройщика от ответственности с обязанностью доказать отсутствие своей вины (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). В свое оправдание заказчик-застройщик также может представить результаты экспертизы, что согласуется с позицией арбитражных судов (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.06.2003 по делу N А19-2789/00-13-25-Ф02-1619/03- С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2005 по делу N Ф04-2438/2005 (10532-А70-30)).