Механизм комплексного развития территорий (КРТ), который пять лет назад только начинал работать, сегодня стал главным инструментом преображения российских городов. План, обозначенный президентом как ориентир на десятилетие, выполнен досрочно — регионы массово переходят на комплексную застройку вместо точечной. Тем временем на рынке жилья происходят заметные сдвиги: покупатели все чаще выбирают собственный дом вместо квартиры, а цены на новостройки в реальном выражении пошли вниз.
На оперативном совещании с вице-премьерами, которое провел председатель правительства Михаил Мишустин, одной из ключевых тем стала реализация механизма комплексного развития территорий. Глава кабмина напомнил, что президент неизменно акцентирует важность формирования комфортной и безопасной среды для жизни граждан в российских субъектах — это одна из национальных целей. Для ее достижения используется обширный инструментарий, однако именно КРТ сегодня охватывает практически все направления: от обновления жилищного фонда до благоустройства общественных пространств и модернизации инфраструктуры.
Как доложил вице-премьер Марат Хуснуллин, нормативно-правовая база для полноценной работы механизма была создана пять лет назад. За это время удалось не только запустить проекты во всех федеральных округах, но и досрочно выполнить задачу, поставленную в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, — принять к 2030 г. не менее тысячи решений о КРТ. На 1 апреля 2026 г. принято 1101 решение. Они охватывают территории с градостроительным потенциалом свыше 153 млн кв. м недвижимости, из которых 108 млн — это жилье.
За пять лет по проектам КРТ в регионах уже построено 4,4 млн кв. м недвижимости, включая 3,6 млн кв. м жилья. М. Хуснуллин подчеркнул: жизнь показала, что это один из самых успешных, нужных и востребованных законов, инициатив правительства. Работа каждый год набирает обороты: регионы активнее включаются в процессы, добавляются федеральные участки. На сегодняшний день в проработке находится суммарно 2 тыс. территорий общей площадью 43,5 тыс. га с градопотенциалом 300 млн кв. м.
Как отметил вице-премьер, в стране в последние годы строились огромные объемы жилья, свободные участки выбраны, и дальнейшее развитие населенных пунктов возможно только через КРТ. Таким образом, механизм становится не просто инструментом, а основным способом решения градостроительных задач.
Социальный эффект КРТ: аварийное жилье и инфраструктура
Один из важнейших аспектов КРТ — его социальная составляющая. Механизм позволяет создавать жилые районы сразу со всей необходимой социальной, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктурой, что отличает его от точечной застройки, которая в прошлом нередко приводила к перегрузке сетей и дефициту социальных объектов.
М. Хуснуллин доложил, что за последние два-три года благодаря КРТ ликвидировано порядка 500 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья с минимальным участием бюджета. 23 тыс. человек в 35 регионах переехали в новые квартиры. В целом благодаря реализации национальных проектов с 2019 г. из аварийных домов переехали более миллиона граждан.
Впервые к программе присоединились воссоединенные регионы. Там также комплексно отрабатываются проекты КРТ.
В контексте нацпроекта «Инфраструктура для жизни», запущенного в прошлом году, КРТ уделяется особое внимание. Все запланированные на 2025 г. показатели были выполнены, включая объем ввода недвижимости — 150 млн кв. м.
В I квартале 2026 г., по данным М. Хуснуллина, введено 23 млн кв. м. Продолжается выдача ипотеки, активно реализуется программа благоустройства: уже благоустроено порядка 80 тыс. общественных и дворовых пространств. Вице-премьер отметил, что сами жители принимают участие в формировании комфортной городской среды, поскольку именно они лучше всех знают, как должен развиваться их населенный пункт.
Индивидуальное жилищное строительство: рывок на фоне эскроу
О том, как обстоят дела в строительной отрасли страны, можно судить также по данным ДОМ.РФ, опубликованным в апреле. Цифры показывают кратную динамику рынка ипотечного кредитования в сегменте ИЖС. В марте 2026 г. на строительство и покупку готовых домов предоставлено 8 тыс. кредитов на 39 млрд руб. С учетом низкой базы сравнения выдачи в годовом выражении выросли на 65% по количеству и на 51% по сумме.
По итогам I квартала рост более чем двукратный: на частные дома выдано 22,5 тыс. кредитов на 120,9 млрд руб. За январь — март банки предоставили 7,2 тыс. кредитов на частное домостроение — в 3,3 раза больше, чем годом ранее. В результате доля сегмента ИЖС в общей выдаче выросла до 32% (+11 п.п. год к году).
Рынок жилья долгое время был сконцентрирован на многоквартирных новостройках. Поворот в сторону индивидуальных домов, фиксируемый статистикой, означает изменение потребительских предпочтений.
Ключевым институциональным изменением в этой сфере стало введение механизма эскроу в ИЖС с 1 марта 2025 г. По данным ДОМ.РФ, за год с небольшим действия новых правил гражданами заключено свыше 26 тыс. договоров подряда на строительство 2,8 млн кв. м жилья. При этом 11,4 тыс. домов (43% всего портфеля) уже построены.
География застройки расширяется: частные дома с эскроу возводятся в 84 регионах. Однако, как отмечается в аналитике ДОМ.РФ, рынок остается концентрированным: на топ-10 субъектов приходится 57% всего объема ИЖС с эскроу. Лидирует Московская область с долей 18%. Региональные контрасты, по тем же данным, значительны — от самых доступных домов в Краснодарском крае до самых дорогих в Московской области.
Первичный рынок: цены снижаются в реальном выражении
Одновременно аналитики ДОМ.РФ зафиксировали тренд на повышение доступности жилья в новостройках в реальном выражении. По данным индекса цен, в марте 2026 г. новостройки подорожали на 0,3% месяц к месяцу. Однако картина неоднородна: цены выросли только в 46 из 71 региона, охваченных индексом. В 19 субъектах стоимость новых квартир снизилась. В столичном регионе также зафиксирована коррекция: в Москве — за счет сегментов бизнес- и элит-класса, в Московской области — за счет типового и комфорт-класса.
Всего за I квартал 2026 г. новостройки в среднем подорожали на 2,2%. Это ниже накопленной инфляции (+3% за январь — март). Таким образом, как следует из расчетов ДОМ.РФ, в реальном выражении цены снизились на 0,7%.
Среди топ-10 регионов по объемам строящегося жилья сильнее всего новостройки с начала года подорожали в Ленинградской области и Санкт-Петербурге, а подешевели — только в Краснодарском крае.
Итоги I квартала, по данным ДОМ.РФ, остались в плюсе: выручка отрасли выросла на 16% год к году (до 1,17 трлн руб.), а объем проданного жилья — на 12% (5,6 млн кв. м).
Запуски новых проектов: девелоперская активность
По итогам марта, согласно статистике ДОМ.РФ, на рынок выведено 4,2 млн кв. м новых проектов — на 24% больше, чем в марте прошлого года. Положительная динамика сохраняется весь первый квартал: в январе рост составил 36% год к году, в феврале ускорился до 63%.
В аналитике ДОМ.РФ такой темп связывают с эффектом низкой базы начала 2025 г., когда девелоперы сдерживали активность из-за слабого спроса на фоне высоких ставок. В 2026 г. продажи растут, что, по мнению экспертов, связано как с постепенным восстановлением ипотечных выдач по рыночным ставкам, так и с высоким спросом на льготные программы.
Растущий спрос сказался и на предложении: в I квартале запущено 10,7 млн кв. м жилья — в 1,4 раза больше, чем годом ранее. Основной объем нового строительства, по данным ДОМ.РФ, сосредоточен в трех регионах: Московская область, Ленинградская область и Москва. При этом в столице зафиксировано незначительное снижение объемов запусков, а в двух областных — рост более чем в два раза.
В результате активных запусков общий портфель строящегося жилья в России на 1 апреля 2026 г. достиг 118,9 млн кв. м. Это на 2% выше показателей начала текущего года и на 4% больше, чем в апреле 2025 г.
Риски и факторы неопределенности
Согласно аналитике ДОМ.РФ, несмотря на растущие показатели, на рынке сохраняются уязвимости. Главный из отмеченных рисков — сохранение высоких ставок. В обзоре ДОМ.РФ указывается, что дальнейшее усугубление ситуации в проектах с недостаточной распроданностью не произойдет лишь в случае продолжения смягчения денежно-кредитной политики и восстановления спроса на рыночную ипотеку.
Второй системный риск — высокая концентрация рынка. Как уже отмечалось, 57% объема ИЖС с эскроу приходится на десять регионов, а основные объемы нового строительства многоквартирного жилья — на Москву, Подмосковье и Ленинградскую область. Это означает, что любой локальный спад в этих регионах может серьезно повлиять на всю отрасль.
Несмотря на существующие риски, как отметил вице-премьер в своем докладе, строительная отрасль остается одним из драйверов развития экономики и создания комфортных условий для жизни людей. Благодаря поддержке президента и комплексной работе правительства с регионами, по его словам, удается удерживать набранный темп в непростых условиях. Подводя итог обсуждению, М. Мишустин подчеркнул: механизм КРТ сейчас очень активно используется, и важно наращивать его возможности, чтобы обеспечить устойчивое развитие российских городов и территорий на годы вперед.