Анализ рынка новостроек за III квартал 2025 г. выявляет разнонаправленные тренды. С одной стороны, фиксируется всплеск продаж и ускорение роста цен, впервые за долгое время опережающего инфляцию. С другой — запуск новых проектов обеспечивают в основном десяток крупнейших застройщиков, а срок реализации непроданного жилья остается высоким, что указывает на структурные проблемы в отрасли.
Премьер-министр Михаил Мишустин провел стратегическую сессию о развитии строительной отрасли и ЖКХ. На мероприятии обсуждалось, как идет реализация Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, которую приняли три года назад. Она направлена на достижение одной из национальных целей — обеспечение комфортной, безопасной среды для жизни.
«Прежде всего отмечу, что все ключевые показатели, установленные на первый период — до 2024 г., были выполнены. Многие из них — с превышением плановых значений. С 2022 г. ввели более 400 млн кв. м жилья, то есть ежегодно — уже более 100 млн кв. м», — подчеркнул премьер-министр. В числе результатов он также перечислил — расселение 570 тыс. человек из 10 млн кв. м аварийного жилья и капитальный ремонт почти 170 тыс. многоквартирных домов. Для решения этих задач был уточнен порядок государственного технического учета и создан инструмент обследования зданий, что позволяет актуализировать региональные программы капремонта.
Значительные изменения произошли и в сфере благоустройства. По словам премьера, было приведено в порядок более 34 тыс. общественных пространств и придомовых территорий.
Кроме того, глава правительства отметил системные изменения в регулировании отрасли. По его словам, был сформирован прочный задел на будущее: значительно увеличен градостроительный потенциал земельных участков и сокращен инвестиционно-строительный цикл. Это достигнуто за счет уменьшения количества необходимых документов, административных процедур и сроков их согласования.
Особое внимание на стратсессии уделили сфере ЖКХ. М. Мишустин констатировал, что, несмотря на строительство и реконструкцию более 3,5 тыс. объектов ЖКХ и почти 3,8 тыс. км инженерных сетей, которые улучшили качество услуг для 24 млн человек, проблема износа коммунальной инфраструктуры в регионах остается острой. Для решения этой задачи правительство перешло к работе по новым механизмам.
В качестве одного из таких механизмов премьер-министр назвал заключение меморандумов с субъектами Федерации, которые закрепляют четкие обязательства по выполнению инвестиционных программ. Для реализации этих планов в течение следующих пяти лет потребуется привлечь около 2 трлн руб. внебюджетного финансирования.
Вызовы для строительства и ЖКХ
В ходе стратсессии М. Мишустин также обозначил ключевые вызовы, стоящие перед отраслью. Глава правительства отметил, что сектор столкнулся со снижением покупательского спроса на рынке жилья, включая сокращение объемов ипотечного кредитования, а также с ограничениями доступа к проектному финансированию для застройщиков.
Для противодействия этим негативным тенденциям был реализован комплекс мер поддержки. В частности, повышен уровень возмещения кредитным организациям по льготным ипотечным программам с одновременным расширением установленных лимитов. По поручению президента запущена специальная программа субсидирования процентных ставок по кредитам для проектного финансирования строительства в малых городах. В целях дополнительной защиты прав граждан механизм эскроу-счетов теперь распространен и на сферу индивидуального жилищного строительства.
Параллельно продолжается работа по поддержке регионов через предоставление льготных займов в рамках «инфраструктурного меню». Сохраняется возможность списания двух третей задолженности по бюджетным кредитам для субъектов Федерации, реализующих проекты развития городской среды. Как сообщил премьер-министр, этой мерой стимулирования уже воспользовались дополнительно 15 регионов.
Вместе с тем М. Мишустин подчеркнул необходимость актуализации основных положений развития строительной отрасли и ЖКХ, приведения их в соответствие со Стратегией пространственного развития и мероприятиями нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Особое внимание, по его мнению, необходимо уделять комплексному анализу текущей ситуации в этих сферах для обеспечения устойчивого развития и создания комфортных условий для граждан по всей стране.
Главные тенденции III квартала
Эффективность принимаемых мер поддержки можно отследить в оперативных данных. Аналитический центр ДОМ.РФ в своем обзоре за III квартал 2025 г. фиксирует начало восстановления рынка многоквартирного жилищного строительства после периода спада.
Основным драйвером позитивной динамики стала активизация покупательской активности, поддержанная улучшением условий финансирования. Число зарегистрированных договоров долевого участия в июле — сентябре показало рекордный за последний год рост на 29% в годовом сопоставлении, достигнув 148 тысяч сделок. Усиление этой тенденции наблюдалось и в октябре, когда объем продаж увеличился до 2,6 млн кв. м, что на 38% выше показателей прошлого года. Важную роль в оживлении спроса продолжает играть ипотечное кредитование, доля которого в сделках с новостройками достигла 77%.
Со стороны предложения также наметились положительные сдвиги, хотя и носящие неоднородный характер. Объем вывода новых проектов на рынок составил 11 млн кв. м, практически сравнявшись с уровнем прошлого года. Восстановление девелоперской активности в основном обеспечено запусками в сегменте типового и комфорт-класса, суммарный объем которых достиг 9,3 млн кв. м. В бизнес- и элитном сегменте, менее зависимом от ипотеки, запуски, напротив, сократились на 11%.
Активизация спроса оказала прямое влияние на ценовую динамику. Впервые с завершения программы массовой «Льготной ипотеки» рост цен на новостройки опередил инфляцию, составив 2% за квартал, а в октябре ускорившись до 1,2%.
Значительное улучшение отмечается и в условиях финансирования застройщиков. На фоне смягчения денежно-кредитной политики средневзвешенная ставка по проектному финансированию снизилась до 10,2%. Одновременно с этим наблюдался рост остатков на эскроу-счетах, которые достигли 7,2 трлн руб., а приток новых средств ускорился до 1,4 трлн руб. за квартал.
Несмотря на обнадеживающие макроэкономические показатели, структурные дисбалансы на рынке сохраняются. Так, улучшение динамики запусков новых проектов было обеспечено в основном десятью крупнейшими застройщиками, которые нарастили темпы выхода на рынок на 48%. В то же время остальные участники рынка, напротив, замедлили запуски на 11%.
Географическая картина также остается неоднородной: число регионов с избытком предложения увеличилось до 32, тогда как количество субъектов с его дефицитом сократилось. В этих условиях срок реализации непроданного жилья остается повышенным и составляет 3,7 года, а его возврат к нормальным значениям ожидается не ранее начала 2026 г.
Восстановление спроса на фоне смягчения ДКП
Согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», представленным в «Обзоре многоквартирного жилищного строительства в III квартале 2025 г.», ключевым фактором оживления рынка стало постепенное восстановление потребительского спроса. Этот процесс напрямую связан с изменением денежно-кредитной политики и последовательным снижением ключевой ставки Банком России, что создало благоприятные условия для активизации ипотечного кредитования.
Статистические данные за июль — сентябрь демонстрируют уверенный рост числа зарегистрированных договоров долевого участия, которое увеличилось на 29% в годовом выражении и достигло 148 тыс. сделок. Этот показатель стал наилучшим квартальным результатом с середины 2024 г., когда завершила действие массовая программа «Льготная ипотека». Особенно показательным является рост доли ипотечных сделок в общем объеме продаж новостроек, достигшей 77% против 74% во II квартале.
Укрепление положительной тенденции продолжилось и в октябре, когда объем продаж увеличился до 2,6 млн кв. м, что на 38% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Специалисты отмечают, что такая динамика свидетельствует о постепенной нормализации рыночных процессов после продолжительного периода адаптации к новым экономическим условиям.
Активизация спроса закономерно повлияла на ценовую динамику рынка. Согласно индексу цен ДОМ.РФ, в III квартале стоимость новостроек выросла на 2% при общей инфляции в 0,5% за тот же период. Это превышение темпов роста цен над инфляцией стало первым случаем с момента завершения действия программы «Льготная ипотеки». В октябре ценовой рост продолжил ускоряться, достигнув 1,2%.
Параллельно с улучшением потребительской активности отмечается существенное улучшение условий финансирования для застройщиков. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию снизилась до 10,2%, а остатки средств на эскроу-счетах выросли до 7,2 трлн руб. Приток новых поступлений за квартал ускорился до 1,4 трлн руб., что свидетельствует о восстановлении доверия инвесторов к строительной отрасли и эффективности принимаемых регуляторных мер.
Статистика подтверждает, что меры поддержки работают, но не отменяют структурных перекосов. Рынок вышел из пика кризиса, но его восстановление носит «двухскоростной» характер, обнажая разрыв между крупными игроками и остальным рынком, а также между регионами с избытком и дефицитом предложения.