Росреестр указал на системные ошибки при учете сложной недвижимости

В последнее время, в связи с переводом документооборота с Росреестром в электронный формат заявители могут сталкиваться с трудностями при осуществлении кадастрового учета или регистрации прав даже обычных сделок, особенно в отношении линейных объектов. Здесь и придет на помощь анализ Росреестра по наиболее распространенным причинам, препятствующим осуществлению учета и госрегистрации прав.

Выпущенный ведомством Обзор традиционно состоит из двух частей: причины приостановки государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В качестве одной из причин приостановки государственного кадастрового учета указано несоответствие формы или содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета требованиям законодательства (приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, далее — Требования). Например, нарушение требований к:

• заполнению раздела «Характеристики объекта недвижимости»: указываются не все земельные участки, на которых располагается объект недвижимости, либо указываются неверные кадастровые номера (п. 51 Требований);

• чертежу или схеме расположения объекта недвижимости: на чертеже отображается не весь объект недвижимости, а только его реконструируемая часть, либо имеются противоречия между графической и текстовой частью (п. 65 Требований) и др.

Причины и основания приостановки государственной регистрации прав разделены на несколько групп, например:

• непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав: например, при снятии объекта недвижимости с кадастрового учета и прекращении государственной регистрации прав не предоставляются документы, подтверждающие прекращение существования объекта (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации);

• форма или содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства: например, вместо машиночитаемой доверенности от юридического лица представляется доверенность в виде PDF файла, заверенная УКЭП нотариуса (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, ст. 17.1, 17.2, 17.3 Закона об электронной подписи); и пр.

Росреестр дополнительно обращает внимание, что постановка на учет бесхозяйных объектов осуществляется им по заявлению о постановке на учет объекта в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества, поданному органом МСУ в порядке межведомственного взаимодействия (постановление Правительства РФ от 08.09.2010 № 697), а не на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Также Росреестр акцентирует внимание, что госпошлина за кадастровый учет и регистрацию прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа, оплачивается по реквизитам центрального аппарата Росреестра, а не его территориального органа.

Предприятие как имущественный комплекс на данный момент является менее распространенным объектом недвижимости по причине особых требований закона к его продаже (ст. 559—566 ГК РФ) или аренде (ст. 656—664 ГК РФ), а также к кадастровому учету и регистрации прав в отношении него. Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса (ч. 2 ст. 46 Закона о государственной регистрации). Таким образом, законом установлено правило последовательной регистрации, в силу которого сначала регистрируются права на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, а затем — права на предприятие как имущественный комплекс. 

В силу того, что за предыдущие годы публиковалась в целом аналогичная информация об основаниях отказа в регистрации прав, проблемы носят устойчивый характер. 

Поскольку пакет документов довольно-таки непростой, подавляющее большинство ошибок носят технический характер и допускаются именно в части подготовки документов для кадастрового учета. 

Росреестр в своем Обзоре выделяет следующие группы ошибок (оснований отказа в регистрации прав):

1. Нарушение требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Например, указываются не все занимаемые линейными объектами земельные участки, применяются устаревшие кадастровые номера, не учитывается необходимость отображения всего линейного объекта, а не только реконструируемой его части, не указываются наименования всех субъектов РФ (муниципальных образований, населенных пунктов), на территории которых располагается линейный объект. Часто нарушаются требования к формату документов, подготавливаемых кадастровыми инженерами (неправильно заполняются различные элементы, например, ExistContour, NewContour, CadastralBlock), в том числе представляются нечитаемые документы.

2. Непредставление необходимых документов или представление документов в ненадлежащем виде. Например, уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом не представляется заявление о государственной регистрации прав на возведенный линейный объект одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете, что является нарушением требования о единой учетно-регистрационной процедуре. Либо заявителем не представляются правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых располагаются наземные конструктивные элементы линейного объекта.

3. Неверный выбор кода или электронного формата документа при формировании заявления на кадастровый учет (Росреестром предоставляются отдельные технические рекомендации по подготовке документов).

4. Отдельно в Обзоре описывается проблема ненадлежащего заверения электронных документов. Например, разрешение на строительство, прилагаемое к техническому плану, подписано УКЭП кадастрового инженера, а не УКЭП уполномоченного должностного лица органа власти. Аналогичные нарушения допускаются при представлении электронных образов правоустанавливающих документов (актов/решений органов власти), не заверенных УКЭП должностных лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе.