Наиболее часто для предпринимательских целей предприниматели обращаются с заявлением о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду без торгов (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ). В материале проанализируем актуальную судебную практику по вопросу предоставления таких участков в аренду или собственность без торгов.
Законодательством установлены критерии для предоставления земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов.
Статьей 39.3 ЗК РФ, в частности, определены случаи продажи публичных земельных участков субъектам предпринимательской деятельности без проведения торгов. К ним относятся, например:
-
продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории (п. 1.1 ст. 39.3 ЗК РФ);
-
земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в установленных законом случаях (п. 6 ст. 39.3 ЗК РФ);
-
земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц (п. 7 ст. 39.3 ЗК РФ);
-
земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в установленных законом случаях (п. 8 ст. 39.3 ЗК РФ);
-
земельных участков сельхозназначения, которые использовались арендатором в отсутствие выявленных нарушений земельного законодательства по истечении трех лет с момента заключения договора аренды (п. 9 ст. 39.3 ЗК РФ).
Кроме того, право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
Основания для отказа в предоставлении без торгов земельного участка в собственность
Однако для получения земельного участка субъекту предпринимательской деятельности необходимо соблюсти установленный законом порядок. Между тем в соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ.
Зачастую отказы в предоставлении земельных участков предпринимателям в собственность без проведения торгов мотивированы несоответствием цели использования приобретаемого земельного участка, указанной в заявлении, разрешенному использованию земельного участка, несоразмерностью испрашиваемого земельного участка площади застройки, а также несоответствием площади земельного участка установленным требованиям, регламентированным муниципальными актами.
В одном из дел суды, руководствуясь экспертным заключением, пришли к выводу о том, что заявитель имеет исключительное право на выкуп земельного участка с разрешенным видом использования «объекты инженерной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения» без проведения торгов всей площадью, на котором находится насосная станция, а также гараж, поскольку площадь участка для эксплуатации расположенных на нем существующих строений соответствует площади земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН в пределах допустимой погрешности пользования (см. постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.11.2023 № Ф08-11680/2023 по делу № А53-32227/2022).
Однако суд кассационной инстанции указал, что судами нижестоящих инстанций не было учтено следующее. На рассматриваемом земельном участке расположен нежилой гараж, который не эксплуатируется в соответствии с разрешенным видом использования «объекты инженерной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения»; суды при проверке законности оспариваемого отказа не исследовали обоснованность включения спорных площадей, а также нахождение данного участка в пределах установленной береговой полосы, являющейся территорией общего пользования.
В другом споре о признании отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов организации, у которой в постоянном бессрочном пользовании находится данный участок, департамент архитектуры города ссылался на отсутствие в пакете документов заявителя согласия иных арендаторов на образование испрашиваемого земельного участка путем раздела (см. постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2024 № Ф04-91/2024).
Суды же, мотивируя отсутствие оснований для отказа, отметили, что данные обстоятельства не являются безусловным основанием для отказа собственнику здания, сооружения в выделе земельного участка, необходимого для использования этого объекта недвижимости, за исключением случаев, когда участок является неделимым.
цитируем документ
...нормы действующего законодательства не содержат прямого указания на необходимость получения согласия всех землепользователей исходного земельного участка при обращении с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка под зданием в собственность, так как данный этап является одной из первых стадий предоставления объектов недвижимости, завершение которой не приводит к формированию окончательных границ земельного участка.
При рассмотрении дел об оспаривании отказов в предоставлении земельных участков сельхозназначения в собственность без торгов в целях сельхозпроизводства суды исходят из того, что испрашиваемый земельный участок должен предусматривать вид разрешенного использования — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, обеспечение сельскохозяйственного производства.
Так, например, в деле № А32-10028/2023 администрация ссылалась на расположение этого участка в границах проектируемой селитебной территории и систематическое нарушение предпринимателем условий договора (см. постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2023 № Ф08-11949/2023 по делу № А32-10028/2023).
Суд кассационной инстанции, применив позицию, изложенную в Определении ВС РФ от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095, отметил, что само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа не влечет изменения правового режима земельных участков при отсутствии доказательств реализации документов территориального планирования.
цитируем документ
В отсутствие доказательств изъятия земельных участков из оборота, ограничения их в обороте, принятие в отношении этих участков решения о резервировании для государственных или муниципальных нужд, планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорных земельных участков не может служить причиной отказа в их предоставлении.
Учитывая, что предприниматель относимыми и допустимыми доказательствами подтвердил использование спорного участка в соответствии с его целевым назначением в течение срока, необходимого для заявления о его выкупе, он вправе приобрести спорный участок в собственность без торгов и по льготной стоимости.
Получение земельных участков в аренду без проведения торгов. Дополнительные меры поддержки предпринимателей
Перечень случаев предоставления публичных земельных участков в аренду без проведения торгов небеспричинно является более обширным (ст. 39.14 ЗК РФ). Получение на праве аренды земельных участков для предпринимательских целей представляется экономически эффективным способом привлечения большего числа предпринимателей за счет упрощенной процедуры, приемлемой цены и большего числа определенных законом случаев такого предоставления.
К примеру, право получить земельный участок в аренду без торгов имеют предприниматели, реализующие крупные инвестиционные проекты. Следует выделить также среди лиц, обладающих правом на получение публичного участка в аренду без торгов, организации, принявшие на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта. Таким образом, если объединить все категории предпринимателей, которым законодательством предоставлено право получить публичный участок без торгов, можно сделать вывод, что предоставление такого участка, как правило, связано с реализацией общественно значимых целей и крупных социальных проектов.
В настоящий момент действует ряд антикризисных мер для арендаторов земельных участков. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» орган государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вправе определить случаи установления в 2022, 2023 и 2024 гг. льготной арендной платы по договорам аренды указанных земельных участков и размер такой платы.
Снижение арендной платы установлено, например, для арендаторов земельных участков в г. Москве (постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»). Так, арендная плата на весь срок аренды земельного участка устанавливается в размере 1 руб. в год в следующих случаях:
-
внесения изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства промышленно-производственного назначения;
-
при предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства промышленно-производственного назначения;
-
при оформлении договора аренды земельного участка для строительства (реконструкции) объектов промышленно-производственного назначения для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным ст. 8.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48.
Кроме того, Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков (подп. 1 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Например, постановлением Правительства РФ от 02.02.2024 № 102 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629» увеличен срок действия такой меры поддержки, как предоставление гражданам или юридическим лицам в аренду без торгов земельных участков с целью использования их для производства импортозамещающей продукции в условиях действия ограничительных мер. Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ.
Например, приказом Департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Краснодарского края от 15.07.2022 № 204 (ред. от 22.05.2023) «Об утверждении перечня продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций» определен данный перечень товаров и услуг, включающий в себя 165 наименований.
Основания для отказа в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов
Тем не менее, отказы в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов также не исключены. Основаниями для принятия решения об отказе могут являться следующие обстоятельства:
-
несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости;
-
нахождение в границах испрашиваемого земельного участка объектов, препятствующих передаче его в аренду (объекты общественного пользования: улицы, дороги, зеленые насаждения, автомобильные дороги, объекты социальной инфраструктуры);
-
вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования, допускающему его использование в целях деятельности заявителя; земельный участок фактически используется организацией не в соответствии с указанными в заявлении целями.
Зачастую отказы обусловлены несоответствием площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов. ВС РФ выработан правовой подход, в соответствии с которым площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (см. Определение ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Так, суды делают вывод, что заявителями должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости (см. постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2023 № Ф08-4991/2023 по делу № А32-9893/2022).
Признание отказа в предоставлении земельного участка незаконным
В настоящее время складывается различная судебная практика в отношении признания отказа в предоставлении земельного участка незаконным. Однако следует отметить, что судами выработана позиция, в соответствии с которой отказ по формальным основаниям недопустим.
Так, например, в деле № А32-40301/2019 отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка организации, ранее являвшейся арендатором земельного участка, был обусловлен расположением в границах испрашиваемых участков проектируемых улиц, автомобильных дорог, жилых и общественных застроек, учреждения образования, кладбища, каналов, зоны озеленения и специального назначения (см. постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2023 № Ф08-1626/2023 по делу № А32-40301/2019).
Суды установили, что испрашиваемые земельные участки предназначены для сельскохозяйственного использования и продолжают использоваться арендатором для производства сельскохозяйственной продукции. В отсутствие доказательств реализации документов территориального планирования утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа само по себе не влечет изменение правового режима земельных участков и не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду для сельскохозяйственного производства.
цитируем документ
В таком случае срок аренды может быть ограничен началом предусмотренного документами территориального планирования строительства объектов федерального, регионального или местного значения. В границах спорных земельных участков отсутствуют объекты (в том числе территории общего пользования, водные объекты), препятствующие сельскохозяйственному производству.
Запланированное в долгосрочной перспективе размещение на земельных участках объектов местного значения не начато (доказательства обратного отсутствуют). Соответствующие планы не могли служить единственной причиной отказа в предоставлении спорных земельных участков обществу в аренду в целях осуществления сельскохозяйственного производства.
В случае резервирования земельных участков в целях реализации документов территориального планирования срок аренды должен быть ограничен сроком резервирования.
В другом деле судом кассационной инстанции было установлено следующее (см. постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2023 № Ф08-2399/2022 по делу № А63-9477/2021).
Заявитель является собственником объекта недвижимости на участке, возведенном в 1958 г. Уполномоченный орган не доказал наличие оснований для отказа в предоставлении участка в аренду, предусмотренных п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ. Суды также правомерно учитывали, что сведения об участке исключены из ЕГРН в период судебного спора, а также возможность восстановления таких сведений в реестре.